เชื่อว่ามีหลายครอบครัวที่คุณพ่อคุณแม่ ไปจนถึงรุ่นบรรพบุรุษส่งต่อที่ดินเป็นมรดกตกทอดไว้ให้มากมาย หรือแม้กระทั่งตัวท่านเองอาจจะซื้อที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เก็บไว้ เพราะเชื่อว่าต่อไปที่ดินจะหายากขึ้น มีราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

และเมื่อรัฐบาลประกาศแนวทางการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2565 ออกมา โดยเรียกเก็บในช่วงเดือนเมษายนของทุกปี ก็ทำให้คนที่มีที่ดินในมือเยอะปวดหัวไปตามกัน ช่วงที่ผ่านมาบางคนก็ไปตามหากล้วย หามะม่วงมาปลูก เพื่อจะได้เสียภาษีถูกลง แต่จะช่วยได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาอีกครั้งของพื้นที่นั้น แต่บางคนก็ไม่ได้ทำอะไรกับที่ดิน รอเสียภาษีอย่างเดียว ซึ่ง อันที่จริงแล้วมีทางเลือกดีๆ อีกทางที่อาจช่วยให้คนมีที่ดินจำนวนมากไม่ต้องจ่ายภาษีที่ดินด้วยเงินตัวเองสักบาท แถมมีโอกาสได้เงินเพิ่มด้วย

วิธีที่ว่าคือ การนำที่ดินไปเป็นหลักประกันขอสินเชื่อเพื่อการลงทุน หรือที่เรียกว่า Property Backed Loan ซึ่งเป็นสินเชื่อที่ธนาคารมีไว้รองรับลูกค้า Private Banking ที่มีความมั่งคั่งสูง โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้านำที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด ไปใช้จำนองกับธนาคารเพื่อขอสินเชื่อเพื่อการลงทุน โดยมีที่ปรึกษาแนะนำพอร์ตลงทุนที่เหมาะสมให้

เมื่อลงทุนได้ผลตอบแทนกลับมา และหักดอกเบี้ยเงินกู้ออกแล้ว สามารถนำผลตอบแทนส่วนที่เหลือไปจ่ายภาษีที่ดินได้ ซึ่งน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีทีเดียวสำหรับคนที่ไม่ได้อยากขายที่ดิน ไม่ได้อยากทำอะไรกับที่ดิน อยากเก็บไว้เพื่อส่งต่อถึงมือลูกหลานในอนาคต เพราะวิ ธีนี้จะช่วยเปลี่ยนให้ที่ดินซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีสภาพคล่อง กลายเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องนำไปลงทุนเพิ่มผลตอบแทนได้อีกทอดหนึ่ง

แต่ก็ต้องยอมรับว่าหลายคนได้ยินคำว่าเอาที่ดินมาจำนองอาจไม่ปลื้มเท่าไร เพราะไม่ได้อยากมีหนี้ ซึ่งเราอยากให้ท่านมอง Property Backed Loan ในอีกมุมว่าเป็นตัวช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการลงทุนมากกว่า และอยากให้ลองมองคำว่าหนี้เหมือนเหรียญสองด้านที่มีหัวกับก้อย เพราะหนี้ก็มีทั้งหนี้ที่ดีและไม่ดี

หนี้จะไม่ดี เมื่อท่านนำไปใช้ในทางที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ เอาไปใช้จ่ายฟุ่มเฟือย แต่หนี้จะเป็นสิ่งที่ดี เมื่อท่านนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์ที่มีโอกาสเติบโตหรือสร้างผลตอบแทนได้ ซึ่งโดยปกติหนี้ที่มีหลักประกันก็มีอัตราดอกเบี้ยไม่แพง

ดังนั้นหากเรารู้จักวิธีใช้ประโยชน์จาก Property Backed Loan พร้อมรับคำแนะนำการลงทุนจากที่ปรึกษาของทางธนาคาร ที่จัดพอร์ตลงทุนตามระดับความเสี่ยงและระยะเวลาลงทุนที่เหมาะสมไว้ให้ โดยคำนึงถึงการหาผลตอบแทนหลังหักอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แล้วให้ได้ประมาณ 2-5% รวมถึงให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดรับในอนาคต เรื่องภาษีที่ดินก็อาจไม่ใช่เรื่องน่าปวดหัวให้เราต้องมานั่งเตรียมหาเงินจ่ายภาษีทุกปีอีกต่อไปและนอกจากหาผลตอบแทนส่วนต่างจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไปจ่ายภาษีที่ดินได้แล้ว บางทีเราอาจจะยังเหลือเงินไว้ต่อยอดทำอย่างอื่นได้ด้วย เรียกว่าที่ดินมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต และระหว่างทางก็ช่วยเราเพิ่มความมั่งคั่งได้เช่นกัน

เรียกว่ามี Property Backed Loan ก็เหมือนมีเครื่องมือที่ช่วยให้ที่ดินของผู้ลงทุนมีประโยชน์ในการเติมสภาพคล่อง เพื่อมาสร้างโอกาสการลงทุนได้ทันเวลาที่ต้องการ โดยที่ผู้ลงทุนก็ไม่ต้องขายที่ดินนั้นออกมา ยังสามารถรักษาที่ดินผืนนั้นไว้รอให้มูลค่าเพิ่มขึ้นแล้วขายในอนาคต หรือส่งต่อลูกหลานได้แบบสบายใจ

ข้อมูล ณ วันที่ 22 ธันวาคม 2565

บทความโดย คุณศรชัย สุเนต์ตา ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงาน Investment Office and Product และผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารฝ่าย SCB Chief Investment Office (SCB CIO) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)

ที่มา : The Standard Wealth