การบริหารเงินสามารถดำเนินการผ่านสินทรัพย์ต่างๆ ได้อย่างหลากหลายตามภาวะเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา นักลงทุนที่มีที่ดินว่างเปล่าหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อาจได้รับผลกระทบทางลบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้หาผู้เช่าได้ยาก ต้องหยุด หรือชะลอการพัฒนาโครงการ เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบัน กอปรกับรัฐบาลได้เริ่มการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นไป ถึงแม้จะปรับลดภาษีดังกล่าวในอัตรา 90% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้แล้วก็ตาม แต่ในปี 2564 อาจจะต้องจ่ายเต็มจำนวนตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่กำหนดและมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในอนาคต ทำให้นักลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์มองหาช่องทางการลงทุนเพื่อหาโอกาสในการเพิ่มรายได้จากสินทรัพย์ของตนเอง เพื่อใช้จ่ายภาษีดังกล่าว

หนึ่งในทางเลือกการบริหารการเงินที่น่าสนใจในช่วงเวลานี้คือ การลงทุนผ่านผลิตภัณฑ์ Property Backed Loan เพื่อเพิ่มช่องทางสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่นักลงทุนถือครอง เช่น ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด โดยการนำอสังหาริมทรัพย์มาจำนองกับธนาคารเพื่อขอสินเชื่อ และนำเงินไปลงทุนในผลิตภัณฑ์ทางการเงินประเภทต่างๆ ซึ่งจะมีผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนของธนาคารเป็นผู้แนะนำ (Investment Advisor) ผ่าน Investment Portfolio โดยวางเป้าหมายให้เหมาะสมกับนักลงทุนแต่ละท่านบนพื้นฐานความเสี่ยงที่ยอมรับได้ (Risk Appetite) เพื่อสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสินเชื่อดังกล่าว โดยผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนจะช่วยวางแผนให้กระแสเงินสดรับจากการลงทุนและจ่ายจากดอกเบี้ยแมตช์กันมากที่สุด เพื่อให้นักลงทุนควักเงินจากกระเป๋าตัวเองให้น้อยที่สุดในระยะเวลาของโครงการ
 

ดังนั้น Property Backed Loan จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ไม่ว่าจะมาจากการลงทุนหรือการรับมรดก และในบางครอบครัวพบว่ามีการถือครองเพื่อส่งต่อให้รุ่นถัดไป โดยอาจยังไม่มีแผนในการพัฒนาที่ดินจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้เกิดค่าเสียโอกาส เนื่องจากไม่ได้มีการสร้างรายได้บนสินทรัพย์ดังกล่าว และยังต้องเสียค่าดูแลรักษาอีกด้วย

1. สถานการณ์โควิด-19 ทำให้เกิดการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ การหาผู้เช่าไม่ใช่เรื่องง่าย หรือนักลงทุนอาจชะลอหรือหยุดแผนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น แผนการทำธุรกิจโรงแรมบนที่ดินว่างเปล่าที่ถือครอง
   
   
2. การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้ปี 2563 ทั้งนี้ จาก
   ผลการสำรวจพบว่า นักลงทุนส่วนใหญ่มีความกังวลในเรื่องนี้ ผู้เสียภาษีทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง เจ้าของห้องชุด ผู้ครอบครอง หรือทำประโยชน์ในที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดรายแปลง ซึ่งมีอัตราที่สูง และส่งผลกระทบต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก เพราะเป็นการจัดเก็บภาษีตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มอัตราภาษี 0.3% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมไม่เกิน 3%
    

ตัวอย่างเช่น 1. มูลค่าที่ดิน 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3% (ที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท 3 ปีแรกเสียภาษี 30,000 บาท และ 3 ปีต่อมาจะเสียภาษี 60,000 บาท), 2. มูลค่าที่ดิน 50-200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4% (ที่ดินมูลค่า 100 ล้านบาท 3 ปีแรกเสียภาษี 350,000 บาท และ 3 ปีต่อมาจะเสียภาษี 650,000 บาท), 3. มูลค่าที่ดิน 200-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5% (ที่ดินมูลค่า 1,000 ล้านบาท 3 ปีแรกเสียภาษี 4,750,000 บาท และ 3 ปีต่อมาจะเสียภาษี 7,750,000 บาท) เป็นต้น 

ซึ่งเรื่องนี้อาจเป็นข้อกังวลของนักลงทุนหรือแลนด์ลอร์ด

ประโยชน์ของผลิตภัณฑ์สินเชื่อ Property Backed Loan สามารถสร้างผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้พัฒนาให้เกิดรายได้ หรือเพิ่มผลตอบแทนนอกเหนือจากรายได้ค่าเช่าบนอสังหาริมทรัพย์ และไม่เสียโอกาสหากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต หรือขายทำกำไรเมื่อโอกาสมาถึง โดยไม่ต้องขายสินทรัพย์ดังกล่าวเพื่อนำเงินมาลงทุน สินเชื่อ Property Backed Loan มีความยืดหยุ่น นักลงทุนสามารถชำระคืนเงินกู้ก่อนครบกำหนดได้ และผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนสามารถนำมาชำระภาษีที่ดินได้ ซึ่งเป็นการสร้างรายได้อีกหนึ่งทาง ดีกว่าการปล่อยที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ให้รกร้างแล้วไม่เกิดรายได้

Property Backed Loan เป็นทางเลือกการลงทุนที่ดีผ่านสินเชื่อเพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนกลุ่ม Private Banking ของธนาคารไทยพาณิชย์ เป็นการให้บริการแบบครบวงจร ตั้งแต่การให้สินเชื่อจนถึงการให้คำแนะนำด้านกลยุทธ์และผลิตภัณฑ์การลงทุน การจัดพอร์ตการลงทุนที่เหมาะสม และปรับเปลี่ยนสัดส่วนการลงทุนตามภาวะเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา รวมทั้งการวางแผนภาษีเพื่อให้นักลงทุนได้รับประโยชน์สูงสุด และเป็นการสร้างความมั่งคั่งให้แก่นักลงทุน สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมจากที่ปรึกษาด้านการเงินและการลงทุนส่วนบุคคลของท่าน

ภาษี = มูลค่าของที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง (ตามราคาประเมินทุนทรัพย์) * อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยการจัดประเภทอัตราภาษีใช้หลักตามการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเป็น 4 ประเภท

1. เกษตรกรรม 
2. บ้านพักอาศัย 
3. พาณิชยกรรม 
4. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างรกร้างว่างเปล่า
    

ซึ่งจะทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีค่าใช้จ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้น ก่อนหน้านี้แลนด์ลอร์ดไม่ต้องเสียภาษีดังกล่าว ดังนั้นการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่จึงช่วยลดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้


บทความโดย อิทธิพันธ์ เจียกเจิม ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารฝ่าย Investment Product


ขอบคุณข้มูลจาก The Standard Wealth