ในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมา หลายคนต่างลุ้นว่า ‘มาตรการภาครัฐ’ ที่ออกมาเพื่อกระตุ้นการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในปี 2565 นั้นจะไปอย่างไรต่อ ซึ่งถ้าดูจากผลงานแล้วจะเห็นว่าเศรษฐกิจไทยเองก็ค่อยๆ ทยอยฟื้นตัว คนไทยเริ่มออกมาจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น แต่ในเรื่องของการจ่ายเงินสำหรับคนที่วางแผนอยากมีบ้าน หลายคนอาจยังตัดสินใจไม่ได้ เพราะกังวลถึงปัจจัยลบ ทั้งเรื่องเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้น!!

ล่าสุดเมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้มีข้อสรุปว่า เห็นชอบในการต่ออายุกับโครงการ ‘มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ’ ต่อเนื่องยาวอีก 1 ปี โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง และช่วยแบ่งเบาภาระให้กับคนที่ต้องใช้เงินก้อนในการวางแผนซื้อบ้าน

โดยมาตรการที่ภาครัฐออกมาเพื่อสนับสนุนและมีผลต่อการตัดสินใจซื้อหรือถือครองที่อยู่อาศัย/อสังหาริมทรัพย์ มีอยู่ 2 มาตรการ คือ

1.  มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 ซึ่งเป็นมาตรการที่ต่อระยะเวลาจากที่ให้ไว้ในปี 2565 โดยจะขยายระยะเวลาไปจนถึง 31 ธันวาคม 2566 โดยมาตรการนี้จะเป็นการลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 (เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน) สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท และมีวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

2. มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566 เป็นมาตรการที่มีวัตถุประสงค์เพื่อ

• สนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อโควิด
• เพื่อช่วยเหลือเจ้าของที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดาภายหลังการสิ้นสุดระยะเวลาการบรรเทาภาษี 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) ที่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับพื้นที่เกษตรกรรมสูงกว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่

3.  การเพิ่มขึ้นของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในปี 2566 ซึ่งเป็นฐานการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมาตรการดังกล่าวจะให้ลดภาษีในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ของปีภาษี 2566 (ซึ่งมาตรการนี้จะยกเว้นหรือไม่มีผลเพิ่มเติม สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ได้รับลดภาษีร้อยละ 90 แล้ว เช่น สวนสัตว์ สวนสนุก สถานที่เล่นกีฬา เป็นต้น)

สำหรับมาตรการผ่อนปรน LTV (Loan to Value) ซึ่งเป็นอีก 1 มาตรการที่กลุ่มสมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจผู้รับสร้างบ้าน สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ ต่างเห็นพ้องตรงกันว่าเป็นมาตรการที่มีผลต่อการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และร้องขอให้มีการต่ออายุ แต่ก็ยังคงไม่ได้รับการอนุมัติ ซึ่งในปี 2565 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนปรนให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อร้อยละ 100-110 (รวมการตกแต่ง) โดยจะมีผลกระทบให้เกิดการหดตัวในการขอสินเชื่อซื้อบ้านและคอนโด ตั้งแต่หลังที่ 2 ที่ต้องมีเงินดาวน์สูง โดยเพดานสินเชื่อจะลดเหลือร้อยละ 80-90 ซึ่งหมายความว่าผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์ร้อยละ 20-30 ในขณะที่กำลังซื้อในภาพรวมไม่ได้ฟื้นตัวมากนัก ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยได้ชี้แจงเหตุผลและวัตถุประสงค์ของการกำหนด LTV เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน เป็นการส่งเสริมวินัยทางการเงิน (ไม่ให้เกิดการกู้ซื้อบ้านมือเปล่า สำหรับบ้านราคาสูงและบ้านหลังที่สองขึ้นไป) ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว ลดความเสี่ยงของการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำไปสู่ปัญหาเสถียรภาพของระบบการเงินตามมาได้

โดยที่ระดับ LTV ปกติของไทยนั้นมีความตึงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับหลายประเทศที่มีเกณฑ์แบบเดียวกัน และเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับการทยอยปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่เมื่อสัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในปี 2566 ชัดเจนขึ้น การกลับสู่ LTV ระดับปกติจะช่วยลดความกังวลของบริษัทจัดอันดับเครดิตที่มีต่อคุณภาพพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน (เงินดาวน์ต่ำจะมีโอกาสผิดนัดชำระหนี้สูงกว่า)

อย่างไรก็ตาม ‘ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นตามความเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทยจากการไม่ต่ออายุมาตรการ LTV’ นั้น อาจส่งผลให้การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องลากยาวออกไป แต่ประเมินว่ายังไม่ถึงขั้นสะดุดลง และจากสัดส่วนของผู้ที่กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท รวมถึงผู้ที่กู้สัญญาที่สองขึ้นไป (ซึ่งเป็นส่วนน้อยของตลาด) โดยจากสถิติแล้ว ธุรกรรมส่วนใหญ่จะเป็นการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งจากการพิจารณาของธนาคารแห่งประเทศไทยได้ชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงินแล้ว

ข้อมูล ณ วันที่ 28 ธันวาคม 2565

บทความโดยคุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด

ที่มา : The Standard Wealth