ทำไมต้องมีสัญญาจะซื้อจะขาย

เพื่อเป็นการแสดงเจตนารมณ์ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายว่า ในช่วงระยะเวลาตามที่กำหนดในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องทำการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จากผู้ขาย รวมไปถึงผู้ขายจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้กับบุคคลอื่น โดยการทำสัญญาจะซื้อจะขาย  ผู้ซื้อจะมีการวางเงินมัดจำก้อนหนึ่งเพื่อเป็นหลักประกันว่านับจากที่ได้ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อกับผู้ขายจะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกันและมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ตามช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาที่สำนักงานเขตที่ดิน โดยสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะซื้อกับผู้จะขายสามารถทำเองได้ง่ายๆ เพียงแค่ดาวน์โหลดแบบฟอร์มทางอินเทอร์เน็ตที่มีอยู่ทั่วไป ทั้งนี้มีรายละเอียดสำคัญในสัญญาที่ต้องให้ความสนใจดังนี้

1. หัวสัญญา:

เป็นการระบุสถานที่และวันเดือนปีที่ทำสัญญา เพื่อให้รู้ว่าเวลาที่สัญญามีผลบังคับใช้เริ่มต้นเมื่อไหร่ 
 

2. รายละเอียดของผู้จะขายและผู้จะซื้อ:

เป็นการระบุข้อมูลของทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ (ตามบัตรประจำตัวประชาชน) พร้อมระบุด้วยว่าชื่อ-นามสกุลนั้น เป็น “ผู้จะขาย” หรือ “ผู้จะซื้อ” ต่อท้าย ทั้งนี้ต้องแนบสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของทั้งสองฝ่ายไว้ท้ายสัญญาด้วย
 

3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย:

ยกตัวอย่างบ้านพร้อมที่ดิน, บ้านเลขที่,ระบุโฉนดที่ดิน-เลขที่ที่ดิน-เนื้อที่- สถานที่ตั้ง(ตำบล -อำเภอ-จังหวัด)พร้อมระบุว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวมาข้างต้นนี้เป็นของผู้จะขาย  ทั้งนี้ต้องแนบสำเนาโฉนดที่ดินและรายละเอียดสิ่งปลูกสร้างไว้ท้ายสัญญาและให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา
 

4. ระบุราคาซื้อขายและการขำระเงิน:

เป็นการระบุราคาว่าผู้จะขายตกลงจะขายและผู้จะซื้อตกลงจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตามข้อ 3 ในราคาเท่าไหร่ ต้องระบุเป็นตัวเลขและตัวอักษร ส่วนการแบ่งชำระเงินมี 2 ส่วนได้แก่   

• ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย  ต้องระบุจำนวนเงินมัดจำเป็นตัวเลขและตัวอักษร กรณีจ่ายมัดจำด้วยเช็คธนาคารให้ระบุรายละเอียดของเช็ค ได้แก่  ธนาคาร-สาขา-วันที่-เลขที่เช็ค  ทั้งนี้ตามปกติเงินวางมัดจำจะอยู่ระหว่าง 10,000-20,000 บาท หรืออาจคิดเป็น 5-10 เปอร์เซ็นต์ของราคาขาย 

• ชำระเงินส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ ต้องระบุจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่ต้องชำระเป็นตัวเลขและตัวอักษร

5. การโอนกรรมสิทธิ์:

เป็นการระบุให้ชัดเจนว่าทั้งสองฝ่ายจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินภายในไม่เกินวันที่เท่าไหร่ต้องระบุวันที่ให้ชัด  สำนักงานที่ดินอะไร  ทั้งนี้การระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ระยะเวลาที่ทำกันส่วนใหญ่กำหนดประมาณ  1-3 เดือนเพื่อให้เวลาผู้จะซื้อได้ไปติดต่อธนาคารเพื่อเดินเรื่องขอกู้  สนใจขอสินเชื่อบ้านดูรายละเอียดที่นี่  https://www.scb.co.th/th/personal-banking/loans/home-loans.html

นอกจากนี้ยังต้องระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  ได้แก่  ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  ตามปกติผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่ง  ส่วนค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย, ค่าอากร, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่านายหน้า ตามปกติผู้ขายจะเป็นผู้รับภาระเอง 

6.ส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง:

เป็นการระบุวันที่กำหนดว่าผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อเข้าไปตรวจสอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก่อนถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากผู้จะซื้อตรวจสอบแล้วพบว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ระบุไว้ถูกต้องตามสัญญา ก็จะยอมโอนกรรมสิทธิ์กับผู้จะขาย และหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้จะขายจะต้องส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้กับผู้จะซื้อในทันที

7.โอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย: 

• การโอนสิทธิ  เป็นการเขียนระบุเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้จะซื้อโอนกรรมสิทธิ์จะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้กับบุคคลที่ 3 นอกจากจะได้รับความยินยอมจากผู้จะขายและต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร รวมถึงต้องระบุค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิให้ผู้จะขายหากผู้จะซื้อต้องการโอนกรรมสิทธิ์ไปให้บุคคลที่ 3 

• คำรับรองของผู้จะขาย  เป็นการรับรองว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะขายนั้น  ผู้จะขายมีสิทธิขายทรัพย์สินนั้นๆ อย่างสมบูรณ์  ไม่มีภาระจำยอมหรือสิทธิเรียกร้องอื่นใด และไม่มีการก่อภาระผูกพันเพิ่มเติมขึ้นนับตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย  รวมถึงกรณีที่ผู้จะขายหากยังมีหนี้สินติดอยู่ เช่น  ยังผ่อนสินเชื่อบ้านไม่หมด  ผู้จะขายต้องรับผิดชอบจ่ายหนี้สินให้หมดก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น

8.กรณีผิดสัญญาและระงับสัญญา: 

• กรณีผู้จะซื้อไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ : ให้ระบุว่า ผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ทั้งหมดและมีสิทธิบอกยกเลิกสัญญา

• กรณีผู้จะขายไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ :  ให้ระบุว่า ผู้จะซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้จะขายทำตามสัญญาและมีสิทธิเรียกร้องเงินมัดจำคืนและค่าเสียหายต่างๆ จากผู้จะขายได้

9.เงื่อนไขหรือข้อตกลงเพิ่มเติม:

ทำไว้ท้ายสัญญาเพื่อป้องกันกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันหรือมีปัญหาที่ไม่ได้คาดคิด  เช่น  กรณีผู้จะขายหรือผู้จะซื้อไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามวันในสัญญาที่ระบุไว้ จะต้องระบุอัตราดอกเบี้ยระหว่างกันนับตั้งแต่วันที่ผิดนัด หรือกรณีที่ต้องมีการบอกกล่าวหรือทวงถามต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรแล้วส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังผู้ทำสัญญาระหว่างกันตามที่อยู่ที่ระบุไว้ในสัญญา เป็นต้น

10 การลงนามในสัญญา:

ประกอบด้วย ชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขาย  และต้องมีพยานฝ่ายละ 1 คนลงนามเป็นพยาน  ทั้งนี้สัญญาจะซื้อจะขายจะทำ 2 ฉบับโดยมีข้อความตรงกัน  ผู้จะซื้อและผู้จะขายเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ 

จากบทความจะเห็นได้ว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นช่วยให้ทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายมีหลักฐานที่แน่ชัดตามกฎหมาย รวมทั้งจะได้ทำข้อตกลงและทำความเข้าใจระหว่างกันเพื่อลดข้อโต้แย้งต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นเมื่อถึงเวลาที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ในวันจริงที่สำนักงานที่ดิน  สนใจขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์  ดูรายละเอียดที่นี่  https://www.scb.co.th/th/personal-banking/loans/home-loans.html

ที่มา : 

https://www.ddproperty.com

https://www.home.co.th/hometips/topic-25136