เมื่อพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นอกจากการซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่าแล้ว ยังมีการซื้อที่ดินเปล่ารวมอยู่ด้วย แม้ว่าหลายคนอาจมองว่าการซื้อที่ดินเปล่ากว่าจะได้กำไรหรือคืนทุนอาจต้องใช้ระยะเวลานานนับสิบปีราคาของที่ดินจึงจะขยับขึ้นสูง แถมในบางครั้งการที่ซื้อดินแปลงใหญ่ยังต้องให้เงินก้อนมหาศาลทำให้คนที่จะลงทุนในที่ดินมักจะต้องมีเงินเย็นที่ไม่ต้องรีบร้อนนำไปใช้ในเร็ววัน นอกจากนี้ยังมีพ่อแม่บางคนมักจะลงทุนซื้อที่ดินเพราะมองว่าที่ดินมีจำกัดยังไงเสียในอนาคตราคาต้องปรับขึ้นสูงอย่างแน่นอน  จึงเลือกซื้อที่ดินสะสมเพื่อส่งต่อเป็นมรดกให้ลูกหลานเพราะหวังว่าในอนาคตราคาที่ดินจะปรับสูงขึ้นลูกหลานสามารถขายและได้รับเงินก้อนจากที่ดินมรดกนั้น   แล้วจะเลือกซื้อที่ดินเปล่ายังไงที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต ติดตามได้จากบทความนี้

กลยุทธ์ซื้อที่ดิน

1.ซื้อและครอบครอง (Buy and Hold)

กลยุทธ์ซื้อและครอบครองไว้  เพื่อรอจังหวะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นจากการขยายตัวของเมืองเลยทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นตาม โดยระหว่างรอราคาขยับสูงขึ้น เจ้าของที่ดินอาจปล่อยเช่าเพื่อหารายได้เสริมเข้ามา เช่น  ให้ร้านสะดวกซื้อเช่าเพื่อเปิดกิจการ , ให้เช่าทำที่จอดรถ , ให้เช่าทำปั๊มน้ำมัน , ให้เช่าทำกิจการ และให้เช่าทำการเกษตร เป็นต้น  โดยสามารถนำรายได้จากการปล่อยเช่ามาเสียภาษีระหว่างที่รอการขาย กลยุทธ์นี้เหมาะกับนักลงทุนระยะยาวที่มีเงินเย็นไม่ต้องรีบใช้เงินในระยะเวลาอันสั้น หรือซื้อเพื่อเก็บไว้เป็นมรดกเพื่อส่งต่อให้ลูกหลาน  โดยกลยุทธ์นี้  ผู้ซื้อควรถือครอบครองที่ดินไว้อย่างน้อย 5 ปี และควรคัดเลือกที่ดินที่ในอนาคตมีแนวโน้มว่าเมืองจะขยับขยายมาตามแนวที่ดินหรือคาดว่าในอนาคตที่ดินแถวนั้นจะมีการพัฒนา เช่น  มีถนนตัดผ่าน , มีระบบขนส่งมวลชนตัดผ่าน , มีสถานที่ราชการ , โครงการขนาดใหญ่มาตั้ง  เป็นต้น  นอกจากนี้ควรเลือกซื้อที่ดินในราคาที่เท่ากับราคาประเมินหรือถ้าซื้อได้ต่ำกว่าราคาประเมินก็ยิ่งดีใหญ่

2. ซื้อแปลงใหญ่แล้วแบ่งขายเป็นแปลงย่อยเพื่อทำกำไร (Divide and Profit)

กลยุทธ์นี้เหมาะสำหรับคนที่มีเงินทุนหนาหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำหมู่บ้านจัดสรรหรือจัดสรรที่ดินเพื่อให้ผู้ซื้อรายย่อยซื้อที่ดินเพื่อไปปลูกสร้างบ้าน เป็นต้น  โดยกำไรมาจากส่วนต่างของราคาที่ดินการซื้อที่ดินแปลงใหญ่จะได้ราคาต่อตารางวาถูกกว่าการซื้อที่ดินแปลงเล็ก  แถมยังหาผู้ซื้อค่อนข้างยากเพราะใช้เงินทุนสูง แน่นอนว่าต้องเป็นคนที่มีทุนหนาหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้ขายต้องยอมตัดใจลดราคาที่ดินเพื่อให้ผู้ซื้อยอมจ่าย และเมื่อได้ที่ดินแปลงใหญ่ก็จะทำการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ เพื่อขายผู้ซื้อรายย่อยต่อไป  ซึ่งแน่นอนว่าราคาขายต่อตารางวาก็สูงกว่าการขายที่ดินแปลงใหญ่   กลยุทธ์นี้เหมาะกับนักลงทุนระยะสั้นและต้องการเงินทุนหมุนเวียน เช่น บ้านสัดสรรต่างๆ  ซึ่งไม่เหมาะกับนักลงทุนรายย่อย  โดยกลยุทธ์นี้ ต้องเลือกซื้อที่ดินที่เป็นแปลงขนาดใหญ่  แล้วทำการแบ่งที่ดินออกแปลงย่อยและขายออกไปเพียงครึ่งเดียวส่วนที่เหลือถือเก็บไว้เพื่อขายในอนาคต

เทคนิคเลือกที่ดิน

สำหรับนักลงทุนรายย่อยการซื้อที่ดินใจกลางเมืองย่านธุรกิจคงเป็นไปได้ยากเพราะต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล ควรเลือกที่ดินแถบชานเมืองที่มีแนวโน้มว่าจะมีการขยายเมืองออกไปในอนาคต ซึ่งราคาที่ดินย่านชานเมืองยังไม่สูงมากนัก  ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนควรศึกษาและหาข้อมูลให้รอบด้านเพื่อประกอบการตัดสินใจเพราะการซื้อที่ดินเป็นการลงทุนเงินจำนวนมากและควรเป็นเงินเย็น และในบางครั้งถ้าหากเลือกผิดที่ดินที่คาดหวังว่าจะทำกำไรอาจไม่เป็นไปอย่างที่หวังก็ได้  ดังนั้นควรใช้เทคนิคในการเลือกซื้อที่ดินเพื่อการลงทุนดังนี้

1. เลือกซื้อที่ดินติดถนน  ไม่เลือกที่ดินตาบอด

แน่นอนว่าที่ดินตาบอดราคาจะถูกมาก แต่ถ้าไม่มีทางเข้าออกของตัวเองแล้วใครจะมาซื้อต่อ หรือถ้ามีคนจะซื้อต่อมักจะเป็นเจ้าของที่ดินข้างๆ ที่อยู่ติดกันและแน่นอนว่าราคาอาจโดนกดเพราะรู้อยู่ว่าโอกาสที่คนจะซื้อต่อมีน้อยมาก ดังนั้นจึงไม่ควรเห็นแก่ของถูก  ควรเลือกที่ดินที่ติดถนนใหญ่แม้จะมีราคาแพงกว่าแต่ก็มีทางเข้าออกของตัวเองและที่ดินที่ติดถนนใหญ่มีโอกาสที่จะถูกพัฒนาและมีความเจริญมากกว่าที่ดินที่อยู่ห่างไกลถนนใหญ่

2.เลือกซื้อที่ดินอยู่ในแหล่งชุมชนหรืออยู่ใกล้แหล่งชุมชน

สูตรการซื้อที่ดินเปล่าใกล้แหล่งชุมชน  สูตร 1 ที่ดินแปลงนั้นต้องตั้งห่างไม่เกิน 48 กิโลเมตรจากจุดศูนย์กลางของแหล่งชุมชนที่มีจำนวนประชากรอาศัยตั้งแต่  500,000 คนขึ้นไป  สูตร 2 ที่ดินแปลงนั้นต้องตั้งห่างไม่เกิน 8 กิโลเมตรจากจุดศูนย์กลางของแหล่งชุมชนที่มีจำนวนประชากรที่อาศัยไม่น้อยกว่า 50,000 คน โดยมีเงื่อนไขว่าทิศทางความเจริญของเมืองจะขยายมาทางที่ดินด้วย  (ดูได้จากอัตราการเพิ่มของประชากรในพื้นที่นั้น)

3.เลือกซื้อที่ดินในพื้นที่ที่มีจำกัด

ซึ่งหมายถึงที่ดินที่พร้อมใช้ประโยชน์ได้ทันที เช่น  ที่ดินติดถนน, มีสาธารณูโภคน้ำประปาไฟฟ้าเข้าถึง เป็นต้น ส่งผลให้มีการเพิ่มจำนวนของประชาชนที่เข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวทำให้เกิดความต้องการพื้นที่นั้นซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นได้

4.เลือกซื้อที่ดินที่มีโอกาสทำกำไรเท่านั้น

วิธีการคือให้คุณไปสำรวจโครงการสาธารณะประโยชน์ของภาครัฐว่ามีแนวโน้มจะไปพัฒนาไปตามพื้นที่ไหนตรงจุดใด  เช่น การก่อสร้างทางรถไฟ  รถไฟรางคู่  รถไฟฟ้า  ตัดถนนใหม่  ทางด่วน  มอเตอร์เวย์  ท่าเรือ  นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น  โดยต้องเริ่มมีการก่อสร้างให้เห็นเพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินที่ซื้อนั้นจะสามารถทำกำไรได้ในไม่ช้า ไม่ใช่โดนหลอกจากข่าวลือข่าวลวงต่างๆ ว่าแถวนี้จะมีถนนเส้นใหม่ตัดผ่านให้รีบซื้อ เพราะมีหลายครั้งที่เป็นเพียงแค่ข่าวลือเท่านั้น

5. เลือกซื้อที่ดินจากผังเมือง  คุณภาพดิน และสิ่งเเวดล้อม

ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินควรไปศึกษาเลยว่าตามผังเมืองที่ดินนั้น ตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด เพื่อประเมินราคาและการใช้ประโยชน์จากที่ดินบริเวณนั้นๆ ได้อย่างเต็มที่และเหมาะสม เนื่องจากพื้นที่แต่ละสีมีกฎหมายจำกัดการก่อสร้างระบุไว้ชัดเจน  ดูรายละเอียดผังเมืองจากบทความ  “ทำความรู้จักกับ ‘ผังเมือง’ โซนพื้นที่สีต่างๆ ที่นักลงทุนควรรู้”  /th/personal-banking/stories/city-planning-color-zones.html  เพื่อที่จะได้รู้ว่าการลงทุนในที่ดินแปลงนั้นคุ้มค่าเหมาะขายในเชิงพาณิชย์หรือไม่  รวมถึงต้องดูคุณภาพดินว่าจะช่วยเอื้อประโยชน์ต่อการทำเกษตรกรรมหรือไม่ และควรดูสภาพแวดล้อมรอบที่ดิน เช่น  มีมลพิษทางอากาศหรือเปล่า ซึ่งถ้าเป็นแบบนั้นโอกาสที่จะขายที่ดินได้เป็นไปได้ยาก  เป็นต้น 

นอกจากนี้ต้องไปสำนักงานที่ดินเพื่อตรวจสอบหลักเขตรวมไปถึงภาระติดพัน  ศึกษาข้อมูลจากการทางพิเศษและกรมทางหลวงว่าที่ดินนั้นติดแนวเวนคืนหรือไม่  หรืออยู่ในเขตวิทยุสื่อสารการบิน หรือติดต่อการไฟฟ้าเพื่อดูว่าที่ดินแปลงนั้นติดเเนวเดินสายไฟฟ้าเเรงสูงหรือไม่

6.เลือกซื้อที่ดินที่เป็นรูปทรงสี่เหลี่ยม

ที่ดินรูปทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัสถือเป็นที่ดินที่มีมูลค่าสูงสุดหรือที่ดินรูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้าที่หน้ากว้างอยู่ติดถนนก็ถือว่าเป็นรูปทรงที่ดินที่ดี เพราะสามารถทำประโยชน์ใช้สอยในพื้นที่ได้มากกว่าที่ดินในรูปทรงอื่นๆ  

7.เลือกซื้อที่ดินขนาดไม่เล็กหรือใหญ่จนเกินไป

การซื้อที่ดินขนาดเล็กเพื่อลงทุนไม่สามารถที่จะทำประโยชน์ใช้สอยอะไรได้ต่อในอนาคตจึงไม่ใช่ความคิดที่ดีที่จะซื้อที่ดินขนาดเล็ก  ส่วนที่ดินขนาดใหญ่ต้องใช้เงินลงทุนสูงมากทำให้หาผู้ซื้อต่อได้ยากและส่วนมากผู้ซื้อต่อมักจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่มีอำนาจต่อรองทำให้ราคาซื้อขายอยู่ในกำมือผู้ซื้อมากกว่า  แล้วควรซื้อที่ดินขนาดไหนจึงจะดี ที่ดินในเมืองอย่างต่ำควรจะมีขนาดประมาณ  150-200 ตารางวาขึ้นไปเพื่อซื้อต่อไปสร้างคอนโดได้ หรือพื้นที่ขนาด 2 – 3 ไร่ไม่ไกลจากถนนใหญ่มีรถไฟฟ้าผ่านสามารถสร้างสำนักงานหรือโรงแรมได้    หรือที่ดินขนาด 200 – 400 ตารางวาสามารถใช้สร้างคอนโดหรืออพาร์ทเม้นท์ได้และเป็นที่ต้องการของตลาด

ก่อนตัดสินใจลงทุนซื้อที่ดินเปล่าควรศึกษาหาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนเพื่อที่คุณจะได้ลงทุนได้อย่างไม่มีความเสี่ยงหรือมีความเสี่ยงน้อยที่สุด มิเช่นนั้นอาจสูญเงินลงทุนเงินก้อนโตออกไปโดยที่ไม่รู้ว่าจะสามารถคืนทุนหรือขายที่ดินแปลงนั้นได้เมื่อไหร่  สนใจลงทุนซื้อที่ดินแต่ยังขาดเงินก้อน  ลองใช้สินเชื่อบ้านคือเงิน My Home My Cash เปลี่ยนบ้านเป็นเงิน บ้านยังมีอยู่ ให้วงเงินสินเชื่อสูงสุด 20 ล้านบาท ผ่อนสบายนานสุด 30 ปี  ดูรายละเอียด https://www.scb.co.th/th/personal-banking/loans/home-loans/my-home-my-cash.html

ที่มา :

https://www.home.co.th/living/topic-52568

https://www.moneyguru.co.th/financial-tips/articles/%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD-%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99-%E0%B8%AD%E0%B8%A2%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%87%E0%B9%84%E0%B8%A3/