ตั้งแต่ปลายปี 2019 ถึงเดือนมีนาคม 2020 ดัชนี Global REIT ปรับตัวลดลงกว่า -36% เช่นเดียวกันกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ของทั้งไทยและสิงคโปร์ปรับตัวลดลงประมาณ -30% สาเหตุสำคัญมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดไวรัสโควิด ทุกประเทศทั่วโลกออกมาตรการล็อกดาวน์และควบคุมการเดินทางระหว่างประเทศและกิจกรรมต่างๆ เพื่อป้องการแพร่ระบาด ส่งผลให้กิจกรรมเศรษฐกิจทั่วโลกหยุดชะงักลง และเมื่อการพัฒนาวัคซีนโควิดประสบผลสำเร็จในช่วงปลายปี 2020 และวัคซีนบางยี่ห้อ เช่น Pfizer และ Moderna ได้รับการอนุมัติให้ใช้ได้ในกรณีฉุกเฉินแถบสหรัฐอเมริกาและยุโรป ดัชนีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ทั่วโลกเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น

และหากเปรียบเทียบผลการดำเนินงานของกองทุนทั่วโลก จะพบว่า Global REIT ฟื้นตัวได้รวดเร็วกว่าดัชนีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ของประเทศแถบภูมิภาคเอเชีย เช่น ไทย และสิงคโปร์ เนื่องจากดัชนี Global REIT มีสัดส่วนการลงทุนในสหรัฐฯ ที่สูงกว่า 70% เนื่องจากการกระจายวัคซีนสู่ประชาชนรวดเร็วมากกว่า ส่งผลให้รัฐบาลผ่อนคลายมาตรการควบคุมโรคอย่างต่อเนื่อง ภาคธุรกิจสามารถกลับมาเปิดดำเนินการและประชาชนสามารถใช้ชีวิตได้ตามปกติ

ปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ของทั้งไทยและสิงคโปร์ นับว่ามีความน่าสนใจในการลงทุนค่อนข้างมาก เนื่องจากระดับราคาดัชนีทั้งสองประเทศยังไม่ได้ฟื้นตัวเต็มที่เหมือนดัชนี Global REIT ประกอบกับการกระจายวัคซีนสู่ประชาชนในไทยและสิงคโปร์มีความครอบคลุมอย่างมาก รวมถึงการแพร่ระบาดของไวรัสสายพันธุ์ใหม่โอมิครอน มีอาการรุนแรงน้อยกว่าสายพันธุ์เดลตา ทำให้ความกังวลที่เศรษฐกิจจะถูกกระทบไม่สูงเท่ากับการแพร่ระบาดในระลอกก่อนหน้า

นอกจากนี้รัฐบาลทั้งสองประเทศยังประกาศใช้กลยุทธ์การอยู่ร่วมกับโควิดและกลับมาเปิดเมือง พร้อมๆ กับการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ฉีดวัคซีนครบสองโดสแล้ว สามารถเข้ามาท่องเที่ยวได้โดยไม่ต้องกักตัว น่าจะเป็นปัจจัยสนับสนุนอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและเศรษฐกิจของทั้งสองประเทศได้ สะท้อนถึงแนวโน้มการฟื้นตัวของผลประกอบการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ที่คาดว่าจะทยอยปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2023

ขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ของไทยนั้น ยังคงมีความน่าสนใจลงทุนในหลายกลุ่มอุตสาหกรรม โดยเฉพาะกลุ่มที่จะได้รับประโยชน์โดยตรงจากการกลับมาเปิดประเทศ ไม่ว่าจะเป็น
 

1. ห้างสรรพสินค้า ที่กลับมาเปิดบริการได้ตามปกติและคาดว่าการให้ส่วนลดค่าเช่าจะทยอยลดลง
   
   
2. โรงแรม น่าจะมีโอกาสปรับตัวดีขึ้นตามปริมาณการเดินทางและผู้เข้าพัก
   
   
3. ศูนย์แสดงสินค้า ที่สามารถกลับมาจัดงานนิทรรศการและงานอีเวนต์ได้อีกครั้ง คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 40% ในดัชนี SETPREIT 
    

นอกจากนี้กองทุนโครงสร้างพื้นฐานและโทรคมนาคมของไทยยังมีความน่าสนใจ เนื่องจากมีปัจจัยพื้นฐานที่มั่นคง อัตราการเช่าเต็มพร้อมปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาได้ และได้รับผลกระทบไม่มากจากโควิด
 

ส่วนการลงทุนในกองทุน REIT ของสิงคโปร์จะช่วยกระจายความเสี่ยงการลงทุนได้ค่อนข้างดี เนื่องจากสินทรัพย์มีความหลากหลายทั้งในด้านการกระจายการลงทุนในอุตสาหกรรมและภูมิศาสตร์ เป็นการเพิ่มโอกาสในการหากลุ่มกองทุนที่มีผลประกอบการที่ดีและเติบโตต่อเนื่องเข้ามาในพอร์ตการลงทุน รวมถึงโอกาสการกระจายการลงทุนในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับ New Economy โดยมีกลุ่มอุตสาหกรรมที่น่าสนใจลงทุน เช่น
 

1. ห้างสรรพสินค้า ที่ผลประกอบการมีแนวโน้มผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วและเริ่มกลับมาปรับตัวดีขึ้นจากการเปิดเมือง และการกลับมาทำงานที่ออฟฟิศของหลายบริษัทจะช่วยให้จำนวนคนใช้บริการห้างสรรพสินค้ากลับเข้าสู่ภาวะปกติ
   
   
2. อาคารสำนักงาน ที่อยู่ในช่วงกำลังฟื้นตัว จากความต้องการเช่าพื้นที่ของออฟฟิศเกรด A จากกลุ่ม Co-Working Spaces และกลุ่มบริษัทเทคโนโลยีที่ขยายตัวมากขึ้นในช่วงวิกฤต
   
   
3. อุตสาหกรรม โดยเฉพาะกลุ่ม Logistics และ Data Center ที่มีแนวโน้มเติบโตดีต่อเนื่องจากอุปสงค์ด้านอีคอมเมิร์ซและอิเล็กทรอนิกส์ เพราะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดไวรัสโควิดค่อนข้างจำกัด

สถานการณ์การลงทุนในปัจจุบัน การลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงมีความผันผวนสูงขึ้น เนื่องจากตลาดโลกกำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่ภาวะเศรษฐกิจอาจชะลอตัวและอัตราเงินเฟ้อที่เร่งตัวรุนแรง จนทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ ระยะยาวปรับตัวขึ้นสู่ระดับสูงสุดนับตั้งแต่การเกิดโควิด

จากข้อมูลในอดีตพบว่า เมื่ออัตราเงินเฟ้อทรงตัวอยู่ในระดับสูง การลงทุนใน REIT ยังคงให้ผลตอบแทนที่ดี เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ (Inflation Hedge) ขณะเดียวกันคาดว่านักลงทุนจะให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงในกระแสเงินสดและผลประกอบการมากขึ้นจากเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง การกลับมาเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวของประเทศไทยและสิงคโปร์ น่าจะเป็นปัจจัยบวกต่อการฟื้นตัวของผลประกอบการกองทุนอย่างต่อเนื่องในปี 2022-2023

ขณะเดียวกันอัตราการจ่ายเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ REIT ทั้งสองประเทศในปัจจุบันยังน่าสนใจสูง เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตและอัตราการจ่ายปันผลของ Global REIT จึงคาดว่าผลกระทบจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยระยะยาวต่อระดับราคาจะไม่ส่งผลให้ราคากองทุนผันผวนสูงมากเหมือนในอดีต

ข้อมูล ณ วันที่ 11 พฤษภาคม 2565

บทความโดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด

ที่มา : The Standard Wealth