ปลายปีนี้ไปจนถึงต้นปี 2562 ค่ายนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น้อยใหญ่ทุกเจ้าต่างเร่งอัดโปรโมชัน กระตุ้นให้คนตัดสินใจซื้อบ้าน คำว่า “โค้งสุดท้าย” มักปรากฏให้เห็นในคำอธิบายประกอบโปรโมชันเหล่านั้น แล้วโปรโมชันที่ทุกเจ้างัดกันออกมาช่วงนี้ แต่ละคำ…แต่ละข้อความ…มีความหมายว่าอย่างไร นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติเรื่องวางเงินดาวน์จะส่งผลกระทบหรือไม่ อนาคตต้องวางเงินดาวน์เท่าไร เรามีคำตอบ!

เนื่องจากวันนี้ - 31 มี.ค.2562 นโยบายใหม่ของแบงก์ชาติยังไม่มีผลบังคับใช้ ทุกค่ายทุกคนยังสามารถซื้อขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมและวางเงินดาวน์ได้ในอัตราที่ตกลงกัน แต่สถานการณ์จะแตกต่างกันไปเล็กน้อย ขึ้นกับว่าโครงการที่ซื้อเป็นโครงการที่เพิ่งเปิดขาย ยังไม่ก่อสร้าง หรือเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่

1. การวางเงินดาวน์สำหรับโครงการก่อสร้างใหม่

เป็นการผ่อนดาวน์กับเจ้าของโครงการโดยตรง โดยจะต้องผ่อนเงินดาวน์ 24 งวด หรือ 36 งวด ขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการ โดยส่วนใหญ่จะให้ผ่อนจำนวนรวมอยู่ที่ราว 10-15% ของราคาคอนโดฯ ก้อนนี้คือเงินของผู้ซื้อเอง ไม่ใช่เงินกู้จากธนาคาร

ดังนั้น หากซื้อคอนโดฯราคา 2 ล้านบาท เจ้าของโครงการให้วางดาวน์ 10% แบ่งชำระ 24 งวด นั่นหมายความว่าผู้ซื้อจะต้องทยอยจ่ายเงินดาวน์ 200,000 บาท แบ่งจ่ายไปก่อน 24 งวด หรือจนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จ จึงค่อยยื่นกู้เงินจากธนาคาร เพื่อจ่ายส่วนที่เหลืออีก 1.8 ล้านบาท และเราก็ชำระเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยกับธนาคารต่อไป

2. การวางเงินดาวน์สำหรับโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่

สำหรับโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่นั้น เงินดาวน์จะไม่ได้เป็นเงินผ่อนจ่าย แต่เป็นเงินก้อนที่ผู้ซื้ออาจยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร โดยจะได้สินเชื่อในวงเงินเท่าไรนั้น มักขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่ 1.เครดิตของผู้ขอสินเชื่อ 2.ดีลที่ผู้ประกอบการและธนาคารมีร่วมกัน แต่ส่วนใหญ่มักไม่ได้ปล่อยกู้เต็มวงเงิน โดยจะปล่อยอยู่ที่ประมาณ 80% ของราคาคอนโด

มีหลายโปรโมชันที่ค่ายอสังหาฯใช้กระตุ้นให้คนซื้อบ้านก่อนถึงวันที่ 1 เม.ย. 2562 นี้

1. โอกาสรับสิทธิ์กู้ได้ 100%

เป็นการดีลกันระหว่างเจ้าของโครงการและธนาคาร เพื่อให้ผู้ซื้อมีโอกาสได้วงเงินสินเชื่อสูงสุดเต็มเพดาน 100% พูดให้ชัดก็คือ ไม่ต้องหาเงินมาวางดาวน์เอง ผ่อนกับธนาคารทั้งหมดได้เลย

แต่ถึงค่ายต่างๆ จะประกาศว่ามีโปรโมชันนี้ ก็ใช่ว่าทุกคนจะได้รับสิทธิ์กู้ได้ 100% เพราะขึ้นกับเครดิตส่วนตัวของแต่ละคนและเงื่อนไขอื่นๆ ที่โปรโมชันนั้นๆ กำหนดด้วย

2. ดอกเบี้ย 0% นาน x ปี

เป็นโปรโมชันที่เห็นกันอยู่เรื่อยๆ โดยโปรโมชันนี้ไม่ได้เข้ามาช่วยเรื่องเงินดาวน์ แต่เข้ามาช่วยเรื่องการผ่อนในช่วงแรก โดยส่วนใหญ่โปรโมชันประเภทนี้มักจะให้เวลาผ่อนดอกเบี้ย 0% ประมาณ 3 ปี พอพ้น 3 ปีแล้ว ดอกเบี้ยก็จะลอยตัวตามกลไกตลาด

3. ผ่อน 999 บาท/เดือน หรือ ผ่อนล้านละ 999 บาท

โปรโมชัน 2 ตัวนี้มีลักษณะคล้ายกัน คือมักเป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ต้องวางเงินดาวน์ก่อนหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของโปรโมชัน บางโปรโมชันอาจให้จ่ายแค่ 999 บาทไปเรื่อยๆ จนครบระยะเวลาที่กำหนด เช่น 1 ปี หรือ 2 ปี พอครบระยะเวลาโปรโมชันค่อยจ่ายดาวน์เป็นเงินก้อน และหลังหมดโปรโมชัน ดอกเบี้ยก็จะลอยตัวเช่นกัน

4. อยู่ฟรี 1-2 ปี

โปรโมชันลักษณะนี้มักให้วางเงินดาวน์ก่อน จากนั้นเมื่อโอนกรรมสิทธิ์โครงการกันเรียบร้อย จึงได้รับยกเว้นการผ่อนชำระในช่วง 1-2 ปีแรก

สำหรับโปรโมชั่นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ท่านที่สนใจสามารถติดตามได้ตามเว็บไซต์ หรือแฟนเพจต่าง ๆ อย่าลืมเปรียบเทียบของแต่ละเจ้า และลองหาโปรที่ตอบโจทย์มากที่สุด เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายวันโอน และค่าจดจำนอง เช่น siri.ly/rtm-blog

แบงก์ชาติเองเพิ่งมีนโยบายใหม่เกี่ยวกับเรื่องควบคุมอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ในการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 และส่งผลกระทบต่อกลุ่มโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ หรือ Ready to Move โดยตรง เพราะเพดาน LTV ต่ำลง ทำให้ต้องวางเงินดาวน์ในอัตราที่สูงขึ้น

• สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 1 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท LTV 90%
  
  
• สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยผ่อนชำระสัญญาแรก 3 ปีขึ้นไป LTV 90%
  
  
• สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยผ่อนชำระสัญญาแรกไม่เกิน 3 ปี LTV 80%
  
  
• สินเชื่อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปทั้งหมด LTV 80%
  
  
• สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 3 ขึ้นไป ทุกกลุ่มราคา LTV 70%

ความหมายของนโยบายนี้คือ จะไม่มีใครสามารถทำแคมเปญกู้เต็มเพดาน 100% ได้อีกแล้ว โอกาสที่จะวางเงินดาวน์น้อยที่สุด 10% ของราคาคอนโดฯ คือวางเงินดาวน์คอนโดฯสินเชื่อสัญญาที่ 1 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท เท่ากับกู้ซื้อคอนโดฯพร้อมอยู่ 2 ล้าน ต้องมีอย่างน้อยๆ 200,000 บาทเป็นเงินก้อน พร้อมจ่ายไว้เลย ซึ่งในความเป็นจริง อาจต้องจ่ายในสัดส่วนที่มากกว่า 10% ด้วย หากแบงก์เข้มงวดขึ้น

อย่างไรก็ตาม นโยบายใหม่ของแบงก์ชาติก็อาจไม่ได้กระทบต่อโครงการก่อสร้างใหม่โดยตรง เพราะโครงการก่อสร้างใหม่นั้น ผู้ซื้อก็ยังคงผ่อนโดยตรงเป็นระยะเวลา 24-36 งวด หรือจนกว่าโครงการจะก่อสร้างเสร็จตามเดิม ขึ้นอยู่กับตัวผู้พัฒนาโครงการแต่ละค่ายเองแล้วว่า จะเข้มงวดขึ้นด้วยหรือไม่

นโยบายใหม่ที่เกิดขึ้น อาจทำให้สถานการณ์การวางเงินดาวน์คอนโดฯและการซื้ออสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนในอนาคตไม่ใช่เรื่องง่ายแบบที่ผ่านมา ผู้ซื้อจึงควรพิจารณาถึงทั้งงบประมาณที่ตัวเองมี ความสามารถในการชำระ เพื่อให้สามารถเลือกซื้อและลงทุนโครงการใหม่ๆ ได้อย่างเหมาะสม ที่สำคัญ…ควรคำนึงถึงคุณภาพของโครงการและชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการให้ดี เพราะชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการก็ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่อาจทำให้กู้ได้ในอัตราที่สูง ภายใต้การควบคุมของนโยบายใหม่ สำหรับผู้ที่สนใจซื้ออสังหาฯ ไว้อยู่อาศัยหรือลงทุน ก่อนเริ่มใช้มาตรการใหม่ของแบงก์ชาติ สามารถตรวจสอบวงเงินอนุมัติเบื้องต้นได้สะดวกผ่านโทรศัพท์มือถือ คลิก ที่นี่

อ้างอิง :

http://forbesthailand.com/news/property/แบงก์ชาติคุมสินเชื่อบ้.html

http://www.realist.co.th