ผลการค้นหา "{{keyword}}" ไม่ปรากฎแต่อย่างใด
การใช้และการจัดการคุกกี้
ธนาคารมีการใช้เทคโนโลยี เช่น คุกกี้ (cookies) และเทคโนโลยีที่คล้ายคลึงกันบนเว็บไซต์ของธนาคาร เพื่อสร้างประสบการณ์การใช้งานเว็บไซต์ของท่านให้ดียิ่งขึ้น โปรดอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมที่ นโยบายการใช้คุกกี้ของธนาคาร
การใช้และการจัดการคุกกี้
ธนาคารมีการใช้เทคโนโลยี เช่น คุกกี้ (cookies) และเทคโนโลยีที่คล้ายคลึงกันบนเว็บไซต์ของธนาคาร เพื่อสร้างประสบการณ์การใช้งานเว็บไซต์ของท่านให้ดียิ่งขึ้น โปรดอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมที่ นโยบายการใช้คุกกี้ของธนาคาร
แท้จริงแล้ว การลงทุนในคอนโด มีหลักการเช่นไร?
บทความโดย : คอนโดติดดอย
สมัยนี้คนรุ่นใหม่หันมาลงทุนในคอนโดกันเยอะขึ้นมาก โดยเฉพาะในช่วง 4-5 ปีหลัง เรียกได้ว่าเป็นเทรนด์ยอดนิยมเลย ซึ่งก็ไม่น่าแปลกใจเท่าไร เพราะราคาคอนโดของประเทศเราในช่วง 10 ปีหลังมานี้ เพิ่มขึ้นในระดับสูงมาก และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นไปอีกเรื่อย ๆ
ย้อนไปเมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว มีคนแนะนำในการลงทุนคอนโดว่า
"เมื่อเราซื้อคอนโดมาเพื่อลงทุน ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Yield) คือสิ่งสำคัญ ถ้าเรากู้ธนาคารมา เลวร้ายที่สุดค่าเช่าต้องมากกว่าดอกเบี้ย ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือ ต้องเลือกทำเลที่ดี ที่หาคนเช่าง่าย และได้ราคาค่าเช่าสูง ให้ค่าเช่าทำงานในการผ่อนชำระกับธนาคารแทนเรา และท้ายที่สุดเราจะได้เป็นเจ้าของคอนโดโดยที่เราไม่ต้องลงทุนเอง นอกจากนี้หากโชคดี เราก็จะได้กำไรจากการขายคอนโดในราคาที่สูงกว่าที่เราซื้อมาด้วย (Capital Gain) "
เพราะการลงทุนคอนโดเป็นการลงทุนระยะยาว ถ้าพลาดแล้ว ไม่สามารถตัดขายขาดทุนได้ง่ายเหมือนขายหุ้น เนื่องจากคอนโดไม่ใช่สินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง (High Liquidity Asset)
เมื่อคอนโดใดก็ตาม ที่มีทำเลที่ดีมาเจอกับราคาที่ใช่ ไม่ว่าอย่างไร ราคาก็จะสามารถเพิ่มขึ้นไปได้เรื่อยๆ แต่จะมากน้อยก็ขึ้นกับสภาพคอนโดและภาวะเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม การลงทุนในคอนโดโดยการวางเป้าหมายไปที่เรื่องการทำกำไรส่วนต่างตั้งแต่แรก อาจเป็นการวางกลยุทธ์ที่ผิด เพราะถ้าคุณไม่สามารถขายคอนโดนั้นออกไปได้ก่อนที่คุณจะโอน และหากคุณไม่มีศักยภาพในการโอน เมื่อนั้นคุณก็มีโอกาสสูญเงินที่ได้ลงทุนคอนโดตัวนี้ไปทั้งหมด
การเก็งกำไรจากใบจองคอนโด ซึ่งเข้าข่ายการทำกำไรจากส่วนต่างราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) ซึ่งคอนโดที่จะทำกำไรได้ในระยะสั้นแบบนี้ ต้องมีทำเลที่ดี และคอนโดที่มีทำเลดีตอนนี้ราคาก็สูงมาก หลายๆ คนเห็นราคาหน้าสัญญาก็รู้ตัวแต่แรกว่า "โอนไม่ไหว" แน่นอน แต่คิดว่าจองไปก่อน เดี๋ยวก็ขายต่อได้ ซึ่งความจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้น และอาจส่งผลให้เกิดความผิดพลาดในการลงทุนได้ด้วย
ดังนั้นการลงทุนในคอนโดที่ดี ควรวางเป้าหมายไปที่ Yield หรือผลตอบแทนจากค่าเช่าจะดีกว่า และอย่าลืมดูฐานะทางการเงินของเราด้วยว่ากู้ไหวหรือไม่ ภาระดอกเบี้ยเป็นเท่าไหร่ และค่าเช่าแถวนั้นเป็นอย่างไร เพื่อเป็นการประเมินความสามารถในการลงทุน และผลตอบแทนจากการลงทุน
เมื่อคอนโดสร้างแล้วเสร็จ เราสามารถใช้เครื่องมือทางการเงินอย่างสินเชื่อธนาคารในการโอนได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะสามารถกู้ได้ถึง 100% หากมีเครดิตที่ดี ส่งผลให้เราสามารถได้รับเงินส่วนที่ผ่อนดาวน์ไปบางส่วนแล้วกลับคืนมา เพื่อใช้ในการแต่งห้อง หรือใช้เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการโอน อย่างไรก็ตาม หลังวันที่ 1 เมษายน 2562 จะมีการใช้กฎการควบคุมการปล่อยสินเชื่อหลังที่ 2 จากธนาคารแห่งประเทศไทย โดยอาจจะกู้สินเชื่อได้ไม่ครบ 100% ขึ้นกับจำนวนของบ้านหรือคอนโดที่เราได้กู้มาแล้ว
จากนั้นเรามีหน้าที่ที่จะต้องผ่อนชำระกับธนาคารต่อ ซึ่งโมเดลการลงทุนระยะยาวก็คือ การหาคนเช่าห้อง เพื่อได้รับค่าเช่า และเอามาผ่อนชำระกับธนาคารต่อ ซึ่งการลงทุนแบบนี้เราเรียกว่า Leverage (คานงัด) คือ จะสังเกตว่า เราใช้สินเชื่อมาลงทุนแทนเงินสดของตัวเอง
ดังนั้นการวิเคราะห์ตลาดเช่าห้องจึงสำคัญ ถ้าคุณวิเคราะห์ได้ถูกต้อง คุณก็จะหาคนเช่าได้ง่ายและได้ค่าเช่าที่ดี ซึ่งทั้งหมดนี้ คือ โมเดลการลงทุนในคอนโดที่แท้จริง
ในส่วนของ Capital Gain ในระยะยาว เราจะได้กำไรส่วนต่างจากราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (มากน้อยก็ขึ้นกับสภาพคอนโดและภาวะเศรษฐกิจ) โดยระหว่างทางจะมีคนผ่อนคอนโดให้เงินต้นเราลดลง
สำหรับการขายต่อระยะสั้น เป็นโมเดลที่เกิดขึ้นในยุคหลัง คนใจร้อน อยากทำกำไรได้เร็ว ถามว่าผิดไหม ก็ไม่ผิด แต่มีความเสี่ยงสูงมาก เพราะถ้าเรากะเก็งผิด ก็อาจจะขายไม่ได้ในระยะเวลาที่เราตั้งเป้าหมายไว้ ทำให้อาจจะเกิดปัญหาทางการเงินได้
ซึ่งถ้าเราวางเป้าหมายการลงทุนเป็นการลงทุนระยะยาว (โอนห้องและปล่อยเช่า) ไว้ได้ดี มีการวิเคราะห์ทำเล ค่าเช่า และศักยภาพในการกู้ ถ้าผลการวิเคราะห์การลงทุนระยะยาวออกมาว่า "เป็นไปได้" การขายระยะสั้น (ไม่โอนห้องและขายก่อนโอน) ถึงจะเป็นไปได้ แต่ถ้าวิเคราะห์การลงทุนระยะยาวแล้วเรายังรู้สึกว่าเป็นไปไม่ได้ การขายระยะสั้นก็ไม่ต้องพูดถึงเลย