หนึ่งในความฝันที่สำคัญของวัยรุ่นสร้างตัว หรือ First Jobber ที่เพิ่งเริ่มทำงาน คงหนีไม่พ้น การมีคอนโดเป็นของตัวเองสักห้อง ซึ่งเมื่อกลุ่ม First Jobber ทำงานมาได้สักระยะ เริ่มมีความมั่นคงเพียงพอในระดับหนึ่ง จึงเริ่มมีความสนใจในการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานหรือสะดวกต่อการเดินทางมากยิ่งขึ้น ทำให้การซื้อคอนโดก็น่าจะเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ บทความนี้จะมาบอกเล่าเทคนิคว่า First Jobber ควรเลือกซื้อคอนโดหลังแรกอย่างไร

สิ่งที่ต้องพิจารณาเพื่อเลือกซื้อคอนโดให้ตอบโจทย์และตรงใจมากที่สุด มีดังนี้

1. หาตัวเลือกคอนโดที่ใช่

สิ่งที่ควรพิจารณาเป็นอันดับต้นๆ คือ ทำเล ควรเป็นโครงการที่อยู่ในโซนไม่ไกลจากที่ทำงาน หรือสามารถเดินทางได้สะดวก หากเป็นทำเลที่มีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกในอนาคต ก็จะเป็นโครงการที่มีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าที่สูงขึ้นและมีความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้น ทำให้เราสามารถขายต่อหรือปล่อยเช่าในอนาคตได้ง่ายหากมีเหตุจำเป็น

การเปรียบเทียบระหว่างการซื้อคอนโดมือ 1 และมือ 2 ก็เป็นสิ่งที่สำคัญ โดยข้อดีของคอนโดมือ 1 คือ ความใหม่และทันสมัย รวมไปถึงส่วนกลางต่างๆ ของคอนโด ที่ยังไม่ค่อยเสื่อมสภาพ เพราะเพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ นั่นเอง อีกทั้งมีตัวเลือกที่หลากหลายกว่า โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมีโครงการเปิดใหม่เป็นจำนวนมาก ทั้งที่กำลังสร้างอยู่และสร้างเสร็จแล้ว แต่ข้อเสีย คือ ราคาขายต่อตารางเมตรที่ค่อนข้างแพงกว่าคอนโดมือ 2 และหากเราเลือกโครงการที่กำลังสร้างอยู่ เราก็จะยังไม่เห็นห้องจริง วิวจริง นอกจากนี้คอนโดมือ 1 ก็อาจจะมีค่าส่วนกลางที่แพงกว่า

ส่วนข้อดีของคอนโดมือ 2 คือ ราคาถูก ประหยัดงบ และอาจได้ของดีอย่างคาดไม่ถึง หากเลือกให้ดี เราอาจได้ทำเลดีๆ พร้อมราคาเบาๆ ก็ได้ จึงเหมาะกับคนที่มีภาระหน้าที่ หรือเงินอาจจะไม่มากมายนัก แต่ข้อเสีย คือ ความเก่า ซึ่งหากตรวจสอบไม่ดี ก็อาจจะมีปัญหาตามมาอีกมากมาย ก็ลองเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียให้ดี

2. วางแผนการเงิน

สิ่งที่ต้องเตรียมตัว เตรียมใจก่อนจะซื้อคอนโดคือการคำนวณ ‘ความสามารถในการกู้’ ของตนเอง ซึ่งเราสามารถคำนวณได้ผ่าน HOME.SCB | ธนาคารไทยพาณิชย์ คำนวณสินเชื่อ จะทำให้เรารู้ว่าวงเงินกู้เท่านี้ ต้องมีรายได้ต่อเดือน และยอดผ่อนชำระต่อเดือนเท่าไหร่ หรือถ้าเรามีเงินเดือนเท่านี้ เราจะได้วงเงินกู้เท่าไหร่ และต้องผ่อนชำระต่อเดือนเท่าไหร่ เช่น หากเรามีเงินเดือน 20,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 5% ต่อปี ระยะเวลาผ่อน 30 ปี จากโปรแกรมคำนวณข้างต้น เราจะได้วงเงินกู้อยู่ที่ประมาณ 1.3 ล้านบาท และยอดผ่อนชำระต่อเดือนจะอยู่ 7,000 บาท ก็จะทำให้เราสามารถประเมินความสามารถในการกู้และการผ่อนชำระในเบื้องต้นได้

เงื่อนไขการได้รับสินเชื่ออาจจะแตกต่างไปจากการคำนวณเบื้องต้นได้ ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย ณ ช่วงเวลานั้น รวมไปถึงธนาคารอาจพิจาณาภาระหนี้สินต่างๆ ของผู้กู้ประกอบด้วย เพราะยอดผ่อนต่อเดือนสูงสุดไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ เช่น หากเรามีกู้เงินเพื่อซื้อรถไปก่อนแล้ว เมื่อรวมยอดผ่อนรถและผ่อนคอนโดแล้วหากเกิน 40% ของรายได้ วงเงินในการกู้คอนโดของเราอาจได้ไม่เต็มจำนวน    ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด ต้องไม่ลืมพิจารณาฐานะการเงิน และความสามารถในการผ่อนชำระให้รอบคอบก่อน อย่ากู้จนเกินตัว หรือซื้อคอนโดในมูลค่าที่สูงเกินกว่าเราจะผ่อนไหว เพราะในท้ายที่สุด หากเกิดเหตุสะดุดทางการเงินขึ้นมา คอนโดนี้ก็จะกลายเป็นภาระที่หนักอึ้งให้เราก็เป็นได้

หากเป็นคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ต้องมีการเตรียมเงินดาวน์ไว้ด้วย โดยปกติเงินดาวน์จะอยู่ที่ 10% – 30% ของราคาขาย และยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน (ส่วนใหญ่ผู้ซื้อกับโครงการจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือ 1%) ค่าอากร จำนวน 0.05% ของวงเงินกู้ รวมไปถึงค่าธรรมเนียมอื่นๆ ตามระเบียบของกรมที่ดิน และยังมีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับโครงการด้วย เช่น เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าส่วนกลางรายปี เป็นต้น

นอกจากนี้ยังต้องเตรียมเงินไว้สำหรับตบแต่งห้องและซื้อเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ อีกด้วย ซึ่งจะเห็นว่ากว่าจะเป็นเจ้าของคอนโดสักห้องนึงนั้น ต้องเตรียมการและมีการวางแผนการเงินมาเป็นอย่างดีเลยทีเดียว

3. ซื้อจากผู้ขายที่น่าเชื่อถือ

การศึกษาข้อมูลโครงการก็เป็นเรื่องที่สำคัญมาก หากซื้อคอนโดมือ 1 เราต้องพิจารณาความน่าเชื่อถือของดีเวลล็อปเปอร์ ความเหมาะสมของราคาและคุณภาพ ความคืบหน้างานก่อสร้าง หรือหากเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก็ต้องดูเรื่องการบริหารโครงการว่ามีสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร มีการจัดการที่ดีหรือไม่ ความเป็นอยู่ในโครงการเป็นอย่างไร หรือขอคำแนะนำจากที่ปรึกษาอสังหาฯ หรือใช้นายหน้ามืออาชีพที่เชื่อถือได้

หากเป็นการซื้อคอนโดมือ 2 เราต้องเข้าไปดูสภาพห้อง ทำเล เพื่อนบ้าน สภาพแวดล้อมของคอนโด รวมไปถึงการบริหารของนิติบุคคลด้วยตัวเอง อาจใช้บริการผ่านนายหน้ามืออาชีพที่น่าเชื่อถือ จะช่วยลดความเสี่ยงและช่วยให้การซื้อคอนโดดำเนินไปอย่างราบรื่นและสะดวกขึ้น เพราะมีตัวกลางที่คอยให้คำแนะนำและประสานจัดการเรื่องเอกสาร การติดต่อหน่วยงาน ต่างๆ รวมไปถึงการจ่ายเงิน และการดำเนินการในวันโอนให้ด้วย

แม้ First Jobber จะเพิ่งเริ่มทำงานมีเงินเดือน แต่หากมีการวางแผนการการเงินที่ดีและรัดกุม มีที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญ และมีการศึกษาหาข้อมูลที่มากพอ ก็จะทำให้การซื้อคอนโดหลังแรกเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น หากได้คอนโดที่ดี สอดคล้องกับสถานะทางการเงินของเรา ย่อมช่วยสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีได้ ทั้งในแง่การประหยัดเวลาไปทำงาน การใช้ชีวิตที่สะดวกสบายมากขึ้น และไม่เป็นภาระทางการเงินจนมากเกินไป และในท้ายที่สุดการซื้อคอนโดนี้ก็จะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะเราสามารถปล่อยเช่า หรือขายต่อได้ในอนาคต

บทความโดย : นิภาพันธ์ พูนเสถียรทรัพย์ CFP®, ACC

นักวางแผนการเงินอิสระ นักเขียนและวิทยากร