การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อนำมาปล่อยเช่า ได้รับความนิยมมากขึ้น เพราะนอกจากจะได้เป็นเจ้าของแล้ว ถ้ามีคนมาเช่าก็จะได้รับค่าเช่าเป็นรายเดือนอย่างต่อเนื่อง หรือถ้าต้องการขายก็ทำได้เช่นเดียวกัน

ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม การเลือกทำเลที่ดีถือเป็นปัจจัยสำคัญ เช่น ติดรถไฟฟ้า ชื่อเสียงของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อมีเป้าหมายซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าอาจลืมนึกถึง “ผลตอบแทนค่าเช่าแต่ละเดือน” ที่ต้องการ เพราะไม่รู้ว่าจะคิดคำนวณอย่างไร

ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า (Rental Yield) เป็นเครื่องมือเพื่อใช้คำนวณหารายได้ในรูปแบบค่าเช่า (Income Producing Property) ที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก โดยนอกจากคำนวณหาผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าจากบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ยังใช้ได้กับอพาร์ตเมนต์ หอพัก โรงแรม อาคารพาณิชย์ และแผงค้าขายได้ด้วย โดยมีสูตรคำนวณ ดังนี้

1.อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield)

เป็นวิธีการคำนวณง่ายๆ เพราะจะคำนวณโดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายต่างๆ เข้ามาคำนวณด้วย จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาคอนโดมิเนียม มาคำนวณเท่านั้น

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี x 10

ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อมา

เช่น ซื้อคอนโดมิเนียมมา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท มีผู้เช่าทำสัญญาเช่า 1 ปี (ได้ค่าเช่า 240,000 บาทต่อปี) ก็จะได้รับค่าเช่า

240,000 x 100

3,000,000

= 8% ต่อปี

การคิดคำนวณสูตรนี้อาจมีความผิดพลาด กรณีผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ตามสัญญาหรือผู้เช่าขอเช่าไม่เต็มปี เช่น เช่า 8 เดือน (ได้รับค่าเช่า 160,000 บาท) ดังนั้น เมื่อลดรายได้ค่าเช่าลงก็ทำให้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นลดลง

160,000 x 100

3,000,000

= 5.33% ต่อปี

2. อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield)

สูตรนี้ใกล้เคียงกับสูตรแรก เพียงแต่นำค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จ่ายให้กับนิติบุคคลคอนโดมิเนียม มาหักออก

(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า – ค่าส่วนกลาง) x 100

ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อมา

เช่น ซื้อคอนโดมิเนียมมา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท มีผู้เช่าทำสัญญาเช่า 1 ปี (ได้ค่าเช่า 240,000 บาทต่อปี) โดยมีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายปีละ 24,000 บาท ก็จะมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

(240,000 – 24,000) x 100

3,000,000

= 7.20% ต่อปี

3.อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Equity Dividend Rate)

เป็นสูตรคำนวณที่ได้ผลตอบแทนใกล้เคียงกับการลงทุนมากที่สุด เพราะก่อนจะได้รับค่าเช่า นอกจากจะหักค่าใช้จ่ายส่วนกลางแล้วต้องหักค่าผ่อนคอนโดมิเนียมที่ต้องจ่ายให้ธนาคารตลอดทั้งปีออกด้วย ขณะเดียวกัน ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อมาก็ไม่ได้ชำระคืนทั้งก้อน (3,000,000 บาท) แต่เป็นการจ่ายเพียงบางส่วนที่เป็นค่าใช้จ่ายจริง เช่น ค่าจอง เงินดาวน์ อีกทั้ง ต้องนำค่าใช้จ่ายอื่นๆ เข้ามารวมด้วย เช่น ตกแต่งห้อง ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าติดตั้งไวไฟ เป็นต้น

ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า – ค่าส่วนกลาง – ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี x 100

ค่าจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่งห้อง + ค่าเฟอร์นิเจอร์ + ค่าติดตั้งไวไฟ

เช่น ซื้อคอนโดมิเนียมมา 3,000,000 บาท มีค่าจอง 100,000 บาท เงินดาวน์ 500,000 บาท ผ่อนเดือนละ 15,000 บาท (180,000 บาทต่อปี) ค่าส่วนกลางจ่ายปีละ 24,000 บาท ค่าตกแต่งคอนโดมิเนียม 50,000 บาท ค่าเฟอร์นิเจอร์ 20,000 บาท ค่าติดตั้งไวไฟ 2,000 บาท โดยปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท มีผู้เช่าทำสัญญาเช่า 1 ปี (ได้ค่าเช่า 240,000 บาทต่อปี) ก็จะมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีเท่ากับ

(240,000 – 24,000 – 180,000) x 100

(100,000 + 500,000 + 50,000 + 20,000 + 2,000)

= 5.36% ต่อปี

           

สำหรับผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าในแต่ละปีอาจไม่มีตัวเลขตายตัว แต่อย่างน้อยๆ ควรให้สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อบวกอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เช่น อัตราเงินเฟ้อ 2% ดอกเบี้ยเงินฝาก 1% รวมกันแล้วเท่ากับ 3% ดังนั้น ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมควรสูงกว่า 3%

การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อนำมาปล่อยเช่าเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ หากศึกษาข้อมูลให้ละเอียดก็มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้อย่างต่อเนื่อง และสามารถสร้างความมั่นคงทางการเงินได้ในระยะยาว