การปล่อยเช่าคอนโดถือเป็นการสร้างรายได้แบบ Passive Income ที่ให้ผลตอบแทนอย่างต่อเนื่องในระยะยาว แต่ปัจจุบันไม่ง่ายเหมือนเมื่อก่อนเพราะปริมาณคอนโดที่สร้างขึ้นใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าออกมาล้นเกินความต้องการของตลาด การปล่อยเช่าในยุค New Normal เจ้าของคอนโดต้องปรับตัวอย่างไรและใช้เทคนิคแบบไหนที่สามารถเอาชนะใจ ผู้เช่าและคู่แข่งขันรายอื่นได้ ต้องอ่านเทคนิคนี้

1.สำรวจทำเลชี้พิกัดลูกค้าเป้าหมาย

การสำรวจทำเลที่ตั้งจะทำให้รู้ได้ว่าลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นใคร เช่น ใกล้ Office Building ลูกค้าเป้าหมายคือพนักงานบริษัท สถานที่ราชการคือกลุ่มข้าราชการ  มหาวิทยาลัยคือกลุ่มนิสิตนักศึกษา เป็นต้น เพื่อที่เจ้าของคอนโดสามารถคาดคะเนได้ว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีกำลังซื้อขนาดไหน เพื่อจะได้ตั้งราคาได้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย และตกแต่งคอนโดให้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ผู้เช่า เช่น ใกล้มหาวิทยาลัยควรมีโต๊ะสำหรับอ่านหนังสือหรือทำงาน เป็นต้น  รวมถึงดูด้วยว่ามีคอนโดใกล้เคียงหรือเปล่าและมีค่าเช่าเป็นอย่างไร

2. ตั้งราคาค่าเช่าที่เหมาะสมตามกลไกตลาด

ตอนนี้ตามแนวรถไฟฟ้ามีโครงการคอนโดเกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด แน่นอนว่าการปล่อยเช่ามักจะมีการตัดราคากันสุดฤทธิ์ เจ้าของคอนโดจึงควรตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม โดยดูราคากลางที่ประกาศเช่าตามหน้าเว็บไซต์หรือโซเซียลมีเดียเพื่อที่จะได้กำหนดราคาเช่าที่ไม่ถูกและไม่แพงจนเกินไป  โดยวิธีคำนวณอัตราค่าเช่าง่าย ๆ ดังนี้

2.1 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield)

(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า – ค่าส่วนกลาง) x 100

ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อมา

เช่น  ซื้อคอนโดมิเนียมมา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท มีผู้เช่าทำสัญญาเช่า 1 ปี (ได้ค่าเช่า 240,000 บาทต่อปี) โดยมีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายปีละ 24,000 บาท ก็จะมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

(240,000 – 24,000) x 100/ 3,000,000 = 7.20% ต่อปี

2.2 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Equity Dividend Rate)

เป็นสูตรคำนวณที่ได้ผลตอบแทนใกล้เคียงกับการลงทุนมากที่สุด เพราะก่อนจะได้รับค่าเช่า นอกจากจะหักค่าใช้จ่ายส่วนกลางแล้วต้องหักค่าผ่อนคอนโดมิเนียมที่ต้องจ่ายให้ธนาคารตลอดทั้งปีออกด้วย ขณะเดียวกัน ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อมาก็ไม่ได้ชำระคืนทั้งก้อน (3,000,000 บาท) แต่เป็นการจ่ายเพียงบางส่วนที่เป็นค่าใช้จ่ายจริง เช่น ค่าจอง เงินดาวน์ อีกทั้ง ต้องนำค่าใช้จ่ายอื่นๆ เข้ามารวมด้วย เช่น ตกแต่งห้อง ค่าเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น

ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า – ค่าส่วนกลาง – ค่าผ่อนคอนโดทั้งปี x 100

ค่าจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่งห้อง + ค่าเฟอร์นิเจอร์ + ค่าติดตั้งไวไฟ

เช่น ซื้อคอนโดมิเนียมมา 3,000,000 บาท มีค่าจอง 100,000 บาท เงินดาวน์ 500,000 บาท ผ่อนเดือนละ 15,000 บาท (180,000 บาทต่อปี) ค่าส่วนกลางจ่ายปีละ 24,000 บาท ค่าตกแต่งคอนโดมิเนียม 50,000 บาท ค่าเฟอร์นิเจอร์ 20,000 บาท ค่าติดตั้งไวไฟ 2,000 บาท โดยปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท มีผู้เช่าทำสัญญาเช่า 1 ปี (ได้ค่าเช่า 240,000 บาทต่อปี) ก็จะมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีเท่ากับ

(240,000 – 24,000 – 180,000) x 100

(100,000 + 500,000 + 50,000 + 20,000 + 2,000) = 5.36% ต่อปี

3. ตกแต่งคอนโดแบบ Multi-Function

ทุกวันนี้การเรียนออนไลน์หรือ Work from Home กลายเป็น New Normal ของคนในยุคปัจจุบัน ส่งผลให้ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนยุคนี้อยู่ติดบ้านมากขึ้น การตกแต่งคอนโดให้มีพื้นที่ใช้สอยสารพัดประโยชน์โดยเลือกเฟอร์นิเจอร์ที่สามารถปรับเปลี่ยนใช้งานได้หลากหลาย เช่น  โซฟาที่สามารถปรับนอนได้  เตียงนอนหรือโต๊ะทำงานที่พับเก็บได้ทำให้คอนโดมีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น โดยที่ผู้พักอาศัยไม่รู้สึกอึดอัด จึงเป็นสิ่งที่เจ้าของคอนโดควรพิจารณาตกแต่งห้องให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่าในยุค New Normal  ยกตัวอย่างเช่น

• ติดตั้งตู้ลอยและชั้นวางของเพื่อเพิ่มพื้นที่เก็บของให้มากขึ้นและเป็นสัดส่วน
  
  
• ทาสีห้องหรือติดวอลเปเปอร์ด้วยสีโทนอ่อน เช่น ขาว ครีม ทำให้ห้องดูสว่างและกว้างขึ้น
  
  
• ติดกระจกเงาบานใหญ่แบบไม่มีกรอบที่ผนังห้องทำให้ห้องดูกว้างและไม่รู้สึกอึดอัดว่าเหมือนอยู่ในห้องสี่เหลี่ยม
  
  
• มีสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย เช่น  แอร์ ทีวี  ตู้เย็น  เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่น  ดิจิตอลดอร์ล็อค เป็นต้น ก็จะทำให้ผู้เช่าตัดสินใจเช่าได้ง่ายขึ้นเพราะมีสิ่งจำเป็นให้อย่างครบครัน
  
  
• ก่อนปล่อยเช่าทุกครั้ง ควรทำความสะอาดห้องทั้งหมดและปรับปรุงห้องให้ดูใหม่อยู่เสมอหรือเปลี่ยนของใช้บางจุดที่ชำรุดให้มีสภาพใหม่พร้อมใช้งาน เพื่อสร้างความประทับใจให้กับผู้เช่าและเพิ่มความมั่นใจในการเช่าคอนโดมากขึ้น

4. ชูจุดเด่นของห้องด้วยภาพถ่ายหรือวิดีโอสั้นเก๋ๆ

การปล่อยเช่าคอนโด นอกจากทำเลที่ตั้งจะต้องอยู่ใกล้แหล่งชุมชนเดินทางไปมาได้สะดวก มีการคิดค่าเช่าที่สมเหตุสมผลแล้ว การถ่ายภาพคอนโดให้สวยงามหรือถ่ายคลิปวิดีโอสั้นๆ เพื่อประกาศให้เช่าก็จะทำให้ผู้เช่าเกิดความสนใจและปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น  โดยเลือกถ่ายห้องในมุมต่างๆ ให้เห็นทุกองค์ประกอบของคอนโด  เช่น  โซฟา เตียงนอน  ห้องครัว  ห้องน้ำ  ระเบียงห้อง  วิวคอนโด  รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

5. โพสต์ปล่อยเช่าคอนโดตามเว็บไซต์อสังหาฯ หรือกรุ๊ปในโซเซียลมีเดีย

ทุกวันนี้มีเว็บไซต์หรือเฟซบุ๊กกรุ๊ปสำหรับปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์มากมาย แต่ส่วนใหญ่ถ้าโพสต์แบบฟรีๆ มักจะได้ตำแหน่งอยู่หน้าหลังๆ ทำให้ผู้เช่าเสิร์จหาคอนโดของเราไม่เจอ แต่ถ้าอยากได้ตำแหน่งดีก็ต้องจ่ายเงินเพื่อ Pin โพสต์ให้ติดอยู่หน้าแรก ซึ่งค่าใช้จ่ายในการโพสต์เพื่อติดอยู่หน้าแรกมีอัตราค่าโพสต์เป็นหลักพันถึงหลักหมื่นตามตำแหน่งของหน้าเว็บไซต์  แต่ถ้าหากโพสต์ตามเว็บหรือโซเซียลมีเดียแล้ว ยังปล่อยเช่าไม่ได้หรือไม่มีเวลาดูแลอาจเลือกใช้บริการจากนายหน้าช่วยปล่อยเช่า โดยจะต้องเสียค่านายหน้าอยู่ที่ค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 1 ปี ซึ่งก่อนจะใช้บริการนายหน้าควรตกลงทำความเข้าใจกันให้ดีทั้งเรื่องสัญญาเช่าและการให้บริการ

ทั้ง 5 ข้อนี้คือ เทคนิคเบื้องต้นในการหาคนมาเช่าคอนโดได้ไว สร้างรายได้แบบ Passive Income แต่เหนือสิ่งอื่นใดในช่วงที่มีคอนโดเกิดใหม่มากมายทำให้การแข่งขันสูงมาก ในบางครั้งเจ้าของคอนโดอาจต้องจำใจยอมขาดทุนหรือเท่าทุนเพื่อนำค่าเช่ามาช่วยสมทบผ่อนหนี้คอนโดกับธนาคาร ฉะนั้นก่อนจะปล่อยเช่าต้องคิดให้รอบคอบทั้งในเรื่องต้นทุนการปล่อยเช่ารวมถึงค่าเสื่อมราคาของคอนโดอีกด้วย

ที่มา :

https://www.ddproperty.com