ในสถานการณ์ปัจจุบันที่ผู้คนกลับมาใช้เวลาในที่อยู่อาศัยกันมากขึ้นและต้องการพื้นที่สำหรับทำกิจกรรมต่างๆ ในที่พัก ทำให้บ้านเดี่ยวเป็นเทรนด์มาแรงของผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสักหลัง และเมื่อกล่าวถึงเงินที่จะใช้ซื้อบ้าน คนส่วนใหญ่จะนึกถึงการยื่นกู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารเป็นหลัก อย่างไรก็ดี การขอสินเชื่ออาจจะมีข้อจำกัดบางอย่างที่อาจทำให้เราไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% ดังนั้น การมีเงินออมสักก้อนจะช่วยให้เราเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้ง่ายขึ้น

ทำไมเงินออมจึงสำคัญ

โดยหลักการทั่วไปในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้านของธนาคาร จะดูจากรายได้และภาระของผู้ขอสินเชื่อเป็นหลักว่าจะมีความสามารถในการผ่อนชำระบ้านหลังที่ต้องการได้หรือไม่ ตัวอย่างเช่นบ้านราคา 1 ล้านบาท ผ่อนชำระ 30 ปี ตกเดือนละ 6,000 บาท ระดับรายได้ควรอยู่ที่เดือนละ 12,000 บาท  ถ้าบ้านราคา 2 ล้าน ผ่อน 30 ปี เดือนละ 12,000 บาท เกณฑ์รายได้ควรอยู่ที่ 24,000 บาท/เดือน และไม่มีภาระอื่นๆ อย่างไรก็ดี เงินออมกลายมาเป็นตัวช่วยสำคัญในการเป็นเจ้าของบ้านในฝันสักหลัง ด้วย 3 เหตุผล ดังนี้
 

1)  รายได้ไม่ถึงเกณฑ์ที่จะกู้ได้วงเงิน 100% เช่น สมชายอยากซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท แต่มีเงินเดือน 20,000 บาท สมชายจะไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% ของวงเงิน 2 ล้านบาท ซึ่งถ้าสมชายมีเงินออมอยู่แล้วก็นำเงินก้อนนี้มาจ่ายซื้อบ้าน และในส่วนเงินที่ยังขาดอยู่ก็ยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งถ้าสมชายไม่มีเงินออมเลย แล้วไม่สามารถหาคนมากู้ร่วมได้ ก็ต้องเปลี่ยนไปดูบ้านที่ราคาย่อมเยาลงในวงเงินที่สมชายจะขอกู้ได้ 100%
 

2)  กรณีที่บ้านที่จะซื้อ ไม่ใช่บ้านหลังแรก เพราะจากมาตรการ Loan To Value (LTV)* ที่แบงก์ชาติบังคับใช้ในการที่ธนาคารพาณิชย์จะปล่อยสินเชื่อบ้าน กำหนดไว้ว่า การซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ถ้าไม่ใช่บ้านหลังแรก ต้องมีการวางเงินดาวน์ โดยถ้าผ่อนบ้านหลังแรกไปแล้วมากกว่า 2 ปี ให้วางเงินดาวน์ 10% ของราคาบ้านที่จะซื้อ  แต่ผ่อนบ้านหลังแรกไม่ถึง 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20%  

ในกรณีทีบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป  จะซื้อเป็นหลังแรกก็ต้องวางดาวน์ แม้จะรายได้มากพอที่จะกู้เต็มวงเงิน 100% โดยหลังแรก วางดาวน์ที่ 10% ของราคาบ้าน หลังที่สอง วางดาวน์ 20%  หลังที่สาม วางดาวน์ที่ 30% จะเห็นได้ว่าเงินออมเข้ามามีส่วนร่วมในการซื้อบ้าน เพราะมาตรการ LTV นั่นเอง

3) ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่นๆ  ในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง นอกจากเงินที่ต้องจ่ายค่าตัวบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่นๆ ที่เกิดขึ้นจากการซื้อบ้าน ทั้งก่อนซื้อ เช่นค่าใช้จ่ายในวันโอน ค่าจดจำนอง และหลังซื้อ ค่าตกแต่งบ้าน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ต้องมีเงินก้อนหนึ่งไว้ใช้จ่ายตรงนี้

จากเงื่อนไข 3 ข้อที่กล่าวมา จะเห็นได้ว่าเงินออมจะเข้ามามีส่วนสำคัญในการซื้อบ้านของหลายๆ คน โดยคนที่ไม่จำเป็นต้องมีเงินออมก่อนซื้อบ้าน จะเป็นกรณีที่มีรายได้ต่อเดือนถึงเกณฑ์สามารถที่จะกู้ได้วงเงิน 100% และบ้านที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท เพราะมาตรการ LTV อนุญาตให้คนซื้อบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 10 ล้าน ขอสินเชื่อได้เต็มวงเงิน 100% และถ้ามีรายได้ถึงเกณฑ์ก็สามารถกู้เพิ่มอีก 10% เพื่อใช้จ่ายตกแต่งบ้านได้ด้วย

2 คำถามเช็กลิสต์ว่าเราต้องมีเงินออมก่อนซื้อบ้านหรือไม่

แม้เรามีรายได้ผ่านเกณฑ์ที่จะขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารเต็มวงเงิน 100% แต่ด้วยมาตรการ LTV ทำให้เราอาจต้องมีเงินออมไว้วางดาวน์ซื้อบ้าน ซึ่งก็สามารถเช็กดูว่าต้องเก็บเงินวางดาวน์หรือไม่ ถ้าต้องเก็บต้องเก็บเท่าไร ตามคำถามเช็กลิสต์ 2 ข้อดังนี้

1. มูลค่าบ้านที่ซื้อ เกิน 10 ล้านบาทหรือไม่?  

o ถ้าเกิน 10 ล้านบาท ต้องมีเงินออมไว้วางดาวน์ 10% 20% 30% สำหรับบ้านหลังแรก หลังที่ 2 หลังที่ 3 ตามลำดับ

o ถ้าไม่เกิน 10 ล้านบาท มาดูที่คำถามข้อ 2.

2. เป็นบ้านหลังแรกใช่หรือไม่?

o  เป็นบ้านหลังแรก  ไม่ต้องมีเงินออมมาวางดาวน์

o  ถ้าไม่ใช่หลังแรก  ผ่อนหลังแรกแล้ว > 2 ปี  ต้องใช้เงินออมวางดาวน์ 10% 

o  ถ้าไม่ใช่หลังแรก  ผ่อนหลังแรกแล้ว < 2 ปี  ต้องใช้เงินออมวางดาวน์ 20%  

สูตรเงินออม 10-3-10

ในเมื่อมีความตั้งใจอยากได้บ้านในฝันแล้ว ก็มาถึงการตั้งเป้าหมายในการออมเงิน ซึ่งตัวเลข 10-3-10 คือจำนวนเงินออมที่ควรต้องมีก่อนซื้อบ้าน แบ่งเป็น

·        10 แรกคือเงินดาวน์ คิดเป็น 10% ของราคาบ้านที่ต้องการซื้อ 

·        3 คือ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องใช้ เช่นค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง คิดเป็น 3% ของราคาบ้าน ถ้าบางโครงการมีโปรโมชั่นออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้ เงินส่วนนี้ก็ถือว่าเป็นเงินเก็บสำรอง 

·        10 สุดท้าย คือ 10% ของราคาบ้าน ไว้ใช้เป็นค่าตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องไฟฟ้าเข้าบ้าน อาจจะมากน้อยกว่านี้ตามแต่เงื่อนไขของแต่ละคน

เมื่อคิดคร่าวๆ ตามสูตร 10-3-10 แนะนำให้เตรียมเงินออมไว้ 23% ของมูลค่าบ้าน สมมติจะซื้อบ้านราคา 2 ล้าน ก็ควรมีเงินออมเตรียมไว้ประมาณ 460,000 บาท ตั้งไว้เป็นเป้าหมายในการออม หากต้องใช้น้อยกว่านี้ก็ให้นับว่าเป็นเงินเก็บสำรองไว้ใช้ในอนาคต

ไม่มีเงินออม ส่งผลต่อการกู้บ้านหรือไม่?

แม้การพิจารณาสินเชื่อไม่ได้ดูเงินออมของลูกค้าเป็นหลัก แต่ด้วยมาตรการ LTV ทำให้ต้องมีเงินเก็บเป็นก้อนมาวางดาวน์ซื้อบ้าน กรณีที่เงินออมไม่เข้ามาเกี่ยวคือ มีรายได้ถึงเกณฑ์ที่กู้ได้วงเงิน 100%  และอยู่ในเกณฑ์ LTV ที่เป็นการซื้อบ้านหลังแรกที่มูลค่าไม่ถึง 10 ล้านบาท อย่างไรก็ดี ขอแนะนำให้มีเงินออมไว้ก่อนเผื่อขาดเผื่อเหลือ ซึ่งการเก็บออมเงิน ไม่ต้องเป็นจำนวนมาก สำคัญที่ทำอย่างสม่ำเสมอเป็นการสร้างวินัยการออม ซึ่งความมีวินัยนี่เองที่จะช่วยให้ธนาคารมั่นใจว่าเราจะมีความอดทนในการผ่อนชำระบ้านที่เป็นภาระก้อนใหญ่ได้อย่างตลอดรอดฝั่ง สนใจขอสินเชื่อบ้าน SCB ดูรายละเอียดเพิ่มเติม -ที่นี่-

* ชื่อทางการ หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย


ที่มา : สัมภาษณ์คุณกนกวรรณ ใจศรี ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงาน Alternative Channel SCB ใน Facebook Live “Home Financial Clinic เคลียร์ ชัด จบ ทุกปัญหาเรื่องบ้าน ตอน “เก็บเงินซื้อบ้านยังไง โดยไม่หวังพึ่งโชคชะตา” ออกอากาศทาง Facebook Sansiri PLC วันที่ 1 พฤษภาคม 2564