จากที่มีข่าวในกระแสสังคมเรื่องการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์ หลายๆท่านอาจจะมีข้อสงสัยว่ากรณีไหนถึงเข้าข่ายครอบครองปรปักษ์ และสามารถป้องกันแบบไหนได้บ้าง ในบทความนี้ผมจะมาเล่าหลักเกณฑ์ที่สำคัญในหัวข้อนี้กันครับ สำหรับท่านที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ขาดการดูแล รวมทั้งไม่ได้ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างติดต่อกันเป็นระยะเวลานานก็ควรระมัดระวังในเรื่องการถูกแย่งกรรมสิทธิ์หรือเรียกอีกอย่างว่าการถูกครอบครองปรปักษ์จากบุคคลอื่น การที่ผู้ใดจะถูกแย่งการครอบครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ผู้นั้นจะต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เช่น หากเป็นที่ดินจะต้องมีโฉนดหรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์อื่นๆ แต่หากไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ เช่น ในกรณีที่มีเพียงสิทธิครอบครองยกตัวอย่างเช่น ที่ดินที่มี น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) อย่างนี้จะไม่เกิดการครอบครองปรปักษ์เพราะว่าที่ดินนั้นไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ให้สามารถแย่งการครอบครองได้ นอกจากนั้นทรัพย์สินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้จะต้องเป็นทรัพย์สินของบุคคลธรรมดาหรือของนิติบุคคลที่เป็นเอกชนเท่านั้น ดังนั้นการครอบครองปรปักษ์จึงจะไม่สามารถใช้ได้กับทรัพย์สินของราชการ ที่ราชพัสดุ ที่ธรณีสงฆ์ ฯลฯ

หลักเกณฑ์สำคัญของการครอบครองปักษ์ตามกฎหมาย คือการที่บุคคลใด ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ซึ่งหลักเกณฑ์นี้จะใช้กับทั้ง อสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น ที่ดิน อาคาร บ้านเรือน) หากมีการครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี และ สังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น นาฬิกา เครื่องเพชร พระเครื่อง) หากมีการครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 5 ปี เมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวบุคคลนั้นก็จะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น สำหรับที่ดินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ถึงแม้จะครอบครองติดต่อกันครบ 10 ปีจนได้กรรมสิทธิ์ แต่ผู้ครอบครองปรปักษ์ก็ยังไม่สามารถเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของในโฉนดได้โดยทันที ผู้ครอบครองปรปักษ์จะต้องไปร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาว่าที่ดินนั้นเป็นของตนเสียก่อน จึงจะไปดำเนินการเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินกับกรมที่ดินได้ 

การครอบครองปรปักษ์สามารถทำได้ หากมีสาระสำคัญของการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น 3 ข้อดังนี้   

1)  โดยสงบ – การครอบครองทรัพย์สินผู้อื่นโดยสงบก็คือการที่ยัง ไม่ได้ ถูกเจ้าของที่จำกัดไม่ให้เข้าไปครอบครองทรัพย์สินหรือยัง ไม่ได้ ถูกฟ้องร้องให้ออกไปจากการครอบครองทรัพย์สินนั้น แต่ถ้าหากมีการฟ้องร้องเป็นคดีความกันแล้วจะ ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ

2)  เปิดเผย – ในเรื่องของการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยเปิดเผยไม่ได้หมายถึงว่าจะต้องไปบอกหรือแจ้งให้กับเจ้าของทรัพย์สินทราบว่าตนได้ครอบครองทรัพย์สินของเขาอยู่ แต่จะหมายถึงการครอบครองทรัพย์สินนั้นโดยไม่ได้ปิดบังผู้อื่น/บุคคลภายนอก 

3) ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ – คือมีเจตนาที่จะครอบครองทรัพย์สินให้เป็นของตนเอง

ในเรื่องของการครอบครองปรปักษ์ที่ดิน ผมก็ขอยกตัวอย่างที่น่าสนใจตามเคสด้านล่างนี้นะครับ (เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)  

·  คุณพ่อมีที่ดินอยู่ 1 แปลง และมีบุตร 2 คน คือนาย ก. และ นาย ข. คุณพ่อไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้รวมทั้งไม่มีทายาทคนอื่นๆ  คุณพ่อได้เสียชีวิตในปี พ.ศ. 2550 ที่ดินแปลงนั้นจึงต้องตกเป็นของทายาทโดยธรรมซึ่งก็คือ นาย ก. และ นาย ข. คนละครึ่ง ในปีดังกล่าว นาย ก. ได้เข้าครอบครองที่ดินทั้งส่วนของตนและนาย ข. ถือได้ว่านาย ก. ครอบครองที่ดินส่วนของนาย ข. แทนนาย ข. โดยไม่ได้มีเจตนาครอบครองที่ดินเพื่อให้ตนเองเป็นเจ้าของ

· ในปี พ.ศ. 2552 ผู้จัดการมรดกได้ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดให้ทั้งคู่คนละครึ่ง แต่นาย ก. ได้ปฏิเสธไม่ยอมรับและได้บอก นาย ข. ว่าที่ดินทั้งหมดนั้นเป็นของตน จึงถือได้ว่านาย ก. มีเจตนาจะยึดถือที่ดินนั้นเป็นของตนเองตั้งแต่ปี พ.ศ. 2552 เป็นต้นไป ส่วนนาย ข. เมื่อทราบว่า นาย ก. ตั้งใจจะยึดที่ดินก็ไม่ได้สนใจและปล่อยเรื่องไว้จนนาย ก. ครอบครองที่ดินของนาย ข. ครบ 10 ปี นาย ก. จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น แม้นาย ก. จะยังไม่ได้ไปดำเนินการเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินกับกรมที่ดิน
 

เจ้าของที่ดินจะป้องกันปัญหาการครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไร

สำหรับท่านที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าปล่อยทิ้งไว้ไม่ได้เข้าไปดูแลก็ควรล้อมรั้วให้ชัดเจนและมีป้ายปักไว้บนที่ดินว่าเป็นที่ดินส่วนบุคคลห้ามเข้า ดำเนินการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นประจำทุกปีเพื่อให้มีบันทึกทางราชการว่าตนเองไม่ได้ละเลยในทรัพย์สินนั้นๆ รวมทั้งให้คนเข้าไปดูแลอย่างน้อยปีละครั้งเพื่อตรวจสอบว่ามีคนบุกรุกหรือไม่ และหากตรวจพบว่ามีคนบุกรุกที่ดินก็มีหลายมาตรการที่จะเจรจากับผู้บุกรุกได้ เช่น ให้เช่าหรือขาย แต่ถ้าหากท่านไม่ต้องการปล่อยเช่าหรือขาย ท่านก็ต้องแจ้งให้ผู้บุกรุกออกจากที่ดิน หากผู้บุกรุกไม่ยอมออกไป ท่านก็จำเป็นจะต้องดำเนินการฟ้องร้องเพื่อไม่ให้ผู้บุกรุกครอบครองที่ดินได้อย่างสงบตาม ข้อ 1) ในเรื่องของสาระสำคัญของการครอบครองทรัพย์สินที่ได้กล่าวไปข้างต้น สำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มากกว่าที่ดินประเภทอื่นๆ ซึ่งท่านก็อาจจะพัฒนาที่ดินรกร้างว่างเปล่าไปทำเกษตรกรรมเพื่อเป็นการบริหารภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งยังป้องกันการถูกครอบครองปรปักษ์ได้อีกด้วย สำหรับเนื้อหาเพิ่มเติมเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างท่านสามารถติดตามได้ที่ “อัปเดตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566-2567 พร้อมทริคแปลงที่ดินเป็นเงินลงทุน”

ลูกค้า SCB PRIVATE BANKING ที่สนใจในเรื่องบริหารสินทรัพย์ครอบครัวเพื่อส่งต่อความมั่งคั่งจากรุ่นสู่รุ่น สามารถติดต่อ Wealth Planning and Family Office Division ของธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้ที่อีเมล  familyofficeteam@scb.co.th หรือ ติดต่อที่ปรึกษาด้านการเงินและการลงทุน (RM) ของท่าน